★ 業者開拓はブツ元を狙え！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

村上です、

業者開拓してますか？

出口のとれる割安物件を
手に入れたいと思ったら、
業者開拓が欠かせません。

業者＝ルート

銀行開拓＆業者開拓の
ルーチンを回していくことで
仕入れルートを構築してください。

・銀行を開拓して「買える人」になる

・業者を開拓して情報を集める

・選球眼を養って物件を見極める

・割安物件を獲得する確率が上がる

という感じです。

今回からは業者開拓について
知っておいて欲しいことを
まとめて行きます。

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まずは業界構造を知る

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不動産業界は分業制です。

業者開拓をするぞ！

と意気込んで
手当たり次第に連絡しても
効率はよくありません。

業者の特性を知った上で、
狙うべき業者とそれ以外を
知っておきましょう。


一口に不動産業者と言っても
業態は様々で、そもそも
売買と賃貸に分かれますよね。

さらに、売買だけを見ても
仲介だったり、三ためだったり、
開発業者だったり。

大まかに３つの役割で
分業されています。

・流通（仲介会社）

・開発（建売会社など）

・販売（買取再販、三ため業者など）

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で、

どの業者を狙うべきなのか。

物件情報の流れを理解すると
狙い所が見えて来るはずです。

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狙うはブツ元

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ブツ元とは、
地主さんなど大元の売主から
物件の販売を任される業者のこと。

ほとんど全てケースで
仲介会社がブツ元になります。

パターン１：
売主→仲介→買主

パターン２：
売主→仲介→開発（→仲介）→買主

パターン３：
売主→仲介→販売→買主

当然ですが、

間に業者が入るほど
売買金額は上がっていきます。

それが彼らの商売なので。

ただし、仲介業者と
開発業者や販売業者とでは
利益の載せ方が違います。

仲介業者：仲介手数料のみ

開発業者：経費＋利益を上乗せ

販売業者：経費＋利益を上乗せ

仲介手数料は業法で
定められていますが、

利益をいくら乗せるかは
開発業者・販売業者の
さじ加減次第、青天井です。

最近では融資が出るギリギリの金額まで
利益を上乗せする販売業者が横行しています。

ということで、

業者開拓では、
ブツ元の仲介会社を狙うべき
なのです。

では、

具体的にどうやって
ブツ元の仲介業者を開拓するのか？

販売業者や開発業者とは
一切付き合ってはダメなのか？

次回に続きます。。。


今日もがんばっていきましょう！

村上


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