コロナ禍で賃借人が賃料減額請求をできる根拠と手続き方法

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第644号　コロナ禍で賃借人が賃料減額請求をできる根拠と手続き方法
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。

　今号は、賃借人が賃料減額請求をできる根拠と手続き方法を紹介します。



■セミナー開催予定

　6月,7月に開催するセミナーも全てZOOMを用いたライブ配信及びオンデマンド配信となります。いずれも後日録画視聴が可能です。

・6月27日（土）13時から14時30分「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」第1部
栃原遼太朗弁護士「不動産オーナーがとるべき賃料減額請求への対応─不動産に注力する弁護士が解説─」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716

・6月28日（日）12時30分から17時「不動産投資家に必須となる会計入門」
石渡浩「不動産賃貸業の決算書の見方入門」
牧口晴一税理士「シミュレーションで学ぶ　不動産賃貸経営の会計の基礎」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151937199

・7月4日（土）　13時30分から16時30分「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」第2部　
柳澤泰章不動産鑑定士「賃料減増減額請求に対応するための賃料鑑定評価法と訴訟実例」（仮称）
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716

・7月11日（土）19時から21時「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」第3部
石渡浩「不動産投資家が減収により受けられる行政のコロナ政策を減収分以上に享受する方法」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716

・7月12日（日）13時から16時　「真の節税が分かる！　不動産投資家に必須となる各税目間の横断的理解と税制改正把握」
木下勇人税理士
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151876610



■6月28日（日）12時30分から17時までZOOMセミナー（後日視聴可能）「不動産投資家に必須となる会計入門」募集中（再掲）

　6月28日（日）12時半からと13時半からの2部構成で、私と牧口晴一税理士と分担し、WEBセミナー（後日視聴も可）「不動産投資家に必須となる会計入門」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151937199
を開催します。私が序編として「不動産賃貸業の決算書の見方入門」と題して簡単にお話しした後、本編として牧口晴一税理士の「シミュレーションで学ぶ　不動産賃貸経営の会計の基礎」と題する視覚的要素の強い講義をお届けします。

　いずれも、決算書の見方が分からなかったり、簿記の仕訳を知らなかったりする、会計初学者様または苦手な方を対象にします。業界の理解や指導法習得を目的とした、不動産賃貸経営者にサービス提供されている事業者様や専門家の先生方のご参加も歓迎します。

　受講料9千円＋税のところ、開催日までにお申込み・お支払い下さるメールマガジン読者様向けに、半額の4,500円＋税でお申込み頂けるページを用意致しました。
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151937199

　詳細を上記ページからご確認の上、もしよろしければお早目にお申込み・お支払い下さるようお願い致します。



■1講座当たり1,666円で3週連続講座を主催「不動産投資家が減収により受けられる行政のコロナ政策を減収分以上に享受する方法」他（再掲）

　6月27日（土）、7月4日（土）、7月11日（土）の3日にわたり、ZOOMを用いて「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」と題した3部構成のセミナーを開催します。いずれも、収録映像の後日視聴も可能です。

　受講料は3部セットで9千円＋税のところ、事前申込割引受講料5千円＋税でご受講頂けます。1講座当たり1,666円という計算です。

　コロナ禍で賃借人の滞納や賃料減額請求が現実に生じるようになってきました。一方、不動産賃貸業を営む法人が賃料を減免した結果減収になった場合には、給付金や課税減免の対象になり得ます。そうした中で、私たち賃貸事業者が賃借人から賃料減額請求を受けた場合、どのように対応すればよいでしょうか。また、そもそも合理的な賃料はどのように決められるべきでしょうか。そして、賃料減額や一部期間減免の結果賃料収入が下がった場合に行政の給付金や課税減免措置で減収分を補えるものでしょうか。

　このセミナーでは、弁護士と不動産鑑定士を講師として招き、コロナ禍での家主の賃料減額請求対応に関連した講義を行います。加えて、減収により受けられる行政のコロナ政策を減収分以上に享受する方法について、石渡浩が解説します。

　本セミナーを通して、家主の皆様が賃料減額請求への対応力と行政のコロナ政策の知識を得て、ピンチをチャンスに変えて不動産賃貸業の利益を増やすことを目標とします。

　各部の詳細のご確認及びお申込みは、
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716
からお願い致します。



■コロナ禍で賃借人が賃料減額請求をできる根拠と手続き方法

　賃貸人が建物を適切に賃貸して賃借人が普通に建物を使えている、賃貸借に何ら問題のない場合でも、契約締結後に賃料が不相当になれば、貸主・借主は賃料の増減を相手方に請求することができます。

　景気が相当悪くなっている中で、いつ賃借人から賃料減額請求がきてもおかしくない状況ですし、私は実際、借主の立場で賃借物件の賃料減額請求を貸主に対して行っています。

　その法的根拠は借地借家法に規定されています。条文を少しわかり易く表現しますと、

「建物の借賃が、
1)土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
2)土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
3)近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、
契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」

となります。

　すなわち、現在の不況という経済事情の変動により、当事者（借主）は建物の借賃の額を増減（減額）を請求できます。

　請求手続きは単に請求書面を貸主に出すだけです。貸主が請求を受ければ減額が成立します。貸主が請求に応じない場合、裁判所の調停、そして、訴訟となります。そうなると時間がかかります。

　借地借家法は、「建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない」と定めています。

　減額請求を来ても貸主は借主に「相当と認める額の建物の借賃」を請求できますが、将来裁判手続きで減額が認められた場合には差額に1割の利息を付けて借主に返還しなければならず、また、そのような判決がでなかったとしても調停・訴訟対応しなければならないので、貸主にとって賃料減額請求対応は厄介です。

　借主の立場の方は、その点を突いて賃料減額請求をしてみて良いでしょうし。貸主の立場の方は、減額請求に応じるか応じないかの選択をする必要があります。

　明日のWEBセミナー（後日視聴も可能）、栃原遼太朗弁護士「不動産オーナーがとるべき賃料減額請求への対応─不動産に注力する弁護士が解説─」
では、貸主の立場で借主からの賃料減額請求にどう対応するか、という解説を致します。

　そして、来週土曜日のWEBセミナー（後日視聴も可能）、柳澤泰章不動産鑑定士「賃料減増減額請求に対応するための賃料鑑定評価法と訴訟実例」（仮称）では、賃料評価をどのように行うか解説致します。
　
　これらセミナーは明日までに限り、3部セットで5千円＋税という特別割引料金でご受講頂けます。詳細のご確認及びお申込みは、
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716
からお願い致します。



石渡　浩（いしわた　ひろし）

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