収益不動産一棟買うよりも安全確実に利益を増やす不動産投資法

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第749号　収益不動産一棟買うよりも安全確実に利益を増やす不動産投資法
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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　今号は、収益不動産一棟買うよりも安全確実に利益を増やす不動産投資法をお教えします。



■本日・明日開催の無料ウェブセミナー情報等

　今朝7時半前後に「本日・明日開催の無料ウェブセミナー情報等」と題するメールをこのまぐまぐメルマガで配信しましたので、ご確認をお願いします。



■インフレにより収益不動産購入のリスク上昇

　世界的インフレにより日本の地価、建築価格、中古建物価格も収益不動産価格も上がっています。

　そんな中で投資規模を拡大するためには、いかに割安に取得するかが非常に重要です。その具体的方法は、前便で紹介した不動産鑑定士の先生の無料セミナーにて効果的に得て頂けることでしょう。

　皆様ご存知のとおり、利回りが低いと経費負担、納税や借入金返済に耐えられません。

　さらに、インフレによって経費が上がります。不動産価格上昇により固定資産税が上がる他、様々な管理コストが上昇します。

　そのため、同じ表面利回りでも、経費を引いた後の実利回り・ネット利回りは、インフレ前とインフレ後では異なります。当然、インフレはネット経費が上がることで利回りを押し下げる効果があります。一方、賃金相場はあまり上がっていません。

　さらに、インフレは金利上昇ももたらし、私たちの支払利息額を増やします。

　ゆえに、インフレ下で収益不動産購入がますます難しくなっていると言えます。



■収益不動産一棟買うよりも安全確実に利益を増やす不動産投資法

　家賃収入1億円の不動産賃貸業を作るには、今の市況では十数億円の不動産購入が必要です。その事業で売上を千万円増やすため新たに収益不動産を取得しようとすると、今の市況では1億数千万円の追加投資が必要になります。

　融資を受けて追加不動産購入することは、特に今の市況では、事業のリスクを大きくするとも言えます。

　こうした市況下で、より安全確実に利益やキャッシュを増やす不動産投資法とは何でしょうか？

　それは、経費の削減です。

　例えば、家賃収入1億円のアパート経営事業ですと損害保険料だけで年間300-600万円程度ご負担されていると思います。もちろん、その他様々な経費が日々発生します。

　そのうち百万円の既存経費削減は、実は、新規物件一棟を購入する以上の利益や返済後キャッシュフローの増加をもたらします。

　1億円以上の追加投資をして不動産を追加購入して、満室想定家賃千万円でも、実際の売上は900万円程度となり、税引後純利益が百万円前後程度という場合が多いことでしょう。さらに借入元金を返済しなければなりませんので、返済後キャッシュフローは更に下がります。

　ゆえに、今の市況で安易に一棟買うよりも、既存物件の経費を百万円下げたほうが、より安全確実に利益やキャッシュフローを増やすことができるのです。

　では、経費の削減は具体的にどうすれば良いでしょうか。



■不動産賃貸業の経費削減策（即効性のあるもの）

　即効性のある経費削減は、損害保険料の引き下げです。

　今年10月の火災保険料改訂により、築10年以内の築浅や新築の保険料が、概してそれ以前よりも下がりました。

　ゆえに、これら建物をお持ちの賃貸経営者様は、従前の保険を解約するとともに（月割り計算で解約返戻金を得られるので損失はありません）、新規契約することで、支払保険料を下げることができます。

　規模の大きな投資家様でしたら、今回の火災保険引き下げだけで年間百万円以上のコストダウンも可能です。

　そして、具体的なコストダウン法は、今朝紹介したアイリックコーポレーション様主催のウェブセミナーで、解説があります。



■保険代理店アイリックコーポレーション様主催の不動産投資家向けウェブセミナー

　私がお世話になっている保険代理店アイリックコーポレーション様が本日午後から、不動産投資家に特化したウェブセミナーを無料開催されます。

　私のお勧めは、本日16時からの同社森田部長による保険の裏技セミナーです。

　そして、引き続き17時から税理士先生のよる不動産賃貸業に特化した消費税インボイスセミナーもあります。

　私はこの2枠を受講予定です。ZOOM会議室での開催と聞いています。会議室内で私を見かけた方は、お気軽にお声がけ下さい。

　保険の裏技や消費税インボイスにご関心のある方は、アイリックコーポレーション様が作成された次の申込ページから、無料申込をお願い致します。

・アイリックコーポレーション様本日開催不動産投資家向け無料セミナー申込ページ
https://qrtn.jp/qtaikxz



　このように本日午後はウェブセミナーの主催と受講に充てる予定です。またこの後メールさせて頂きます。

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