月表面利回り20%,月純利回り10%（年率ではなく月率）の事業投資ができた理由

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第821号　月表面利回り20%,月純利回り10%（年率ではなく月率）の事業投資ができた理由
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■月表面利回り20%,月純利回り10%（年率ではなく月率）の事業投資

　長野県に簡易宿所を開業して3週間が経ちました。7月末までの約半月分の売上高が確定しました。1,826,300円です。

　そして、今月は既に全日満室の申込が入っており、その売上高が正確に分かりました。その金額は6,222,600円です。

　この簡易宿所は木造2階建て延床120平米の、戸建て住宅のような造りです。玄関は一つで、1組しか宿泊の受け入れができません。

　投資額は建物が4千万円、その他千万円、計5千万円（諸経費込み）で、うち2千万円が補助金入金予定なので、純投資額は3千万円です。

　ゆえに、今月1か月間の月利回りは、表面で20%、運営経費を引いた後で10%です。これは、年利ではなく月利です。

　もっとも、単純に12倍して年率を求められる訳ではありません。長野は避暑地として夏の観光客が多い地域です。冬はスキー需要もありますが、宿泊代金や稼働率は夏が最も高く、1年間均すと月利回りは8月よりも下がるからです。

　それでも、年間2-3千万円の宿泊料売上が、この1戸から見込まれます。経費率が50％程度と貸家業に比べて高いものの、減価償却前営業利益が千万円以上見込めます。3千万円の年間売上で経費率が50%ですと、補助金分を減算した取得額（諸経費含む）に対して、表面利回り年100％、純利回り年50%という高い数値が期待できます。



■1組1泊20万円の宿泊料を上げられた理由

　今月は既に全日の申込が入っており、6,222,600円の売上予定です。1日の平均売上は約20万円という計算です。賃貸住宅ならば月に20万円で貸せる戸建てが少ない中で（私の神奈川県貸戸建ての最高賃料は月額13万円）、1日20万円という桁違いの数値です。

　なぜ1組が1泊で20万円も払ってくださるのか、それは、収容人数を多くしているからです。人数が多ければ売上が増えて当然と思われるかもしれませんが、一人当たり単価でみても高い売上高です。私の宿所に10人で1泊20万円お支払い下さる宿泊客様は、一人当たり1泊2万円のお支払いとなります。しかも、食事のつかない素泊まりの料金です。

　では、高級観光ホテルに二人で泊まって1泊4万円かかるかというと、普通はかかりません（戸別温泉が入っているスイートルームならば別でしょうが）。つまり、地域の競合施設よりも収容人数を増やすことで、売上総額を高めるのみならず、一人当たりの売上単価も上げることに成功しました。

　それが可能となったのは、一戸に10人以上泊まれる施設が周辺にないからです。ゆえに、競合との競争があまり生じず、高値でもどんどん申し込みが入ってくるのえす。すなわち、収容人数を多く設計したことが、「1組1泊20万円の宿泊料を上げられた理由」の第一です。

　もっとも、儲かっていることが分かると、他業者が周囲に参入してくることとが予想されます。しかし、高単価で宿泊経営を始められた理由は、単に収容人数だけではありません。私自身、3年間地域の様々なホテル・旅館・簡易宿所に宿泊して競合リサーチを重ねたことに加え、宿泊施設開業・運営実績の高い経営者さんにコンサルティング等を依頼し、その方の助力を受けて開設したことがあります。前段で述べた理由以外に様々な要素があるため、「1組1泊20万円の宿泊料を上げられた」訳です。



■宿泊業初心者の石渡に「月表面利回り20%,月純利回り10%（年率ではなく月率）」をもたらした、宿泊施設開業・運営実績の高い経営者さん

　前項で述べた宿泊施設開業・運営実績の高い経営者さんを、ここでXさんと言いましょう。Xさんはコンサルティングサービスを広く展開している訳ではなく、宿泊経営ノウハウを本やYoutube等で発信している訳でもなく、自社HPに宿泊記事を掲載している訳でもないので、宿泊業コンサルタントとしてのXさんを知っている方は、非常に少ないことでしょう。Xさんの氏名や経営されている会社名をインターネット検索しても、ほとんど情報が出てきませんし、宿泊経営ノウハウをネット検索してもXさんの氏名や社名は見つけられませんので。

　その意味で、Xさんには失礼ながら、Xさんは世間的には無名です。しかし、物凄い実力の持ち主です。

　Xさん抜きでは、私は「月表面利回り20%,月純利回り10%（年率ではなく月率）」を達成できないのはもちろん、宿泊業参入すらなかったと思います。

　私の大恩人Xさんに、皆さんの前でビデオ会議システムを使い生でお話頂けることになりました。今月22日木曜日19時から、来月6日金曜日19時から来月7日土曜日午前9時から、計3回の機会を設けて頂きました。ご参加方法は後日このまぐまぐメルマガでお知らせいたします。
　




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