初の新築が完成・初の自社宿泊施設が開業 その売上と利益は？

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第820号　初の新築が完成・初の自社宿泊施設が開業　その売上と利益は？
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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■初の新築が完成・初の自社宿泊施設が開業

　私は20年近くの不動産投資人生の中で、区分所有建物を除く建物の大半を、土地付き建物を土地価値以下で買う手法により実質無料で取得してきました。建物価値は時間の経過とともに下がるため、そこに多額の投入をしたくないとの思いが強いです。

　けれど、昨年事業再構築補助金に採択され、建築代金の約半額が補助金で出ることになったこと、2021年以降中古共同住宅を買う市況ではなくなり手持無沙汰になったこと、中古売り建物や賃貸建物では宿泊業開業に適した物件が見つからなかったこと、また、アパート経営よりも地域経済波及効果もリターンも高い事業をしてみたいと思っていたこと、こうしたことから、長野県に簡易宿所用の建物を新築することにしました。そして、次のURLの記事の通り、完成しました。
https://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/pfbid069Bp8xyq28kkeP5aTZwt6AYCCN3As66h85Ca6fYz3xzutkcaYFjpbjh2PRAEbD29l

　今年に入り交付決定を受けた事業再構築補助金額は2千万円で、先月開業し、補助金実績報告を終えました。

　今後はというと、更に宿泊施設を作ることと並行して、宿泊業参入・拡大がブームになっている中で、宿泊施設に向いた中古不動産を購入して宿泊事業者に賃貸する事業を拡大したいと思っています。



■その売上と利益は？

　その新築建物は延床面積120平米の2階建て、普通の戸建て住宅に近いものです。先月長野県の保健所から旅館業法に基づく営業許可が出て、まずAirbnbに登録し、先月後半から宿泊客の方々にご利用頂けるようになりました。


　先月の営業期間は半月でしたが100万円超の売上を達成しました。アパート経営と比べると多くの経費が経費がかかり、アパート経営でもかかる固定資産・都市計画税や損害保険料に加え、Airbnb報酬、清掃・洗濯料、水道光熱費といった宿泊業固有の経費が生じるため、減価償却前営業利益は約50万円程でした。

　戸建住宅を東京の一等地で賃貸しても、月額賃料は数十万円です。しかも、土地代金が高いので利回りは非常に悪くなります。

　私の不動産賃貸業は神奈川県内に展開していることから、一戸建を貸しても月額賃料は10万円前後にしかなりません。その水準を圧倒的に上回る売上・利益を田舎の戸建が稼いだのです。

　そして、今月の予約は既に一杯で300万円超の売上見込みです。秋以降は宿泊料相場と稼働率が下がるのが一般的ですが、年間売上2千万円達成は固いと予測しています。初年度の減価償却前営業利益千万円を見込みます。

　これに対する投資総額は、建物4千万円（うち補助金2千万円入金予定）、敷地確保、家電家具等室内設備購入代金と諸経費で千万円、計5千万円（うち補助金2千万円入金予定）です。補助金控除後の投資額3千万円を3年で回収できる見通しです。新築アパート投資では一般に回収期間10年以上要することと比較して、高い収益性です。

　このように幸い好調な滑り出しができましたが、宿泊業においてただ建てれば儲かるという話でないことは、アパート経営以上に深刻だと思います。住宅が生活必需品なので賃貸住宅は借りてもらい易いのに対し、観光客向け宿泊施設は贅沢品であり、景気その他社会情勢の影響を受け易いものです。かつて供給過剰で宿泊業参入に失敗された不動産投資家さんは多くいらっしゃいますし、2020年以降はコロナ影響で多くの宿泊事業者が営業停止を迫られました。すなわち、貸家業と比べてハイリスク・ハイリターンなのが宿泊業です。

　そのため、景気後退、疫病流行、災害発生、円高等、様々な状況を考慮して計画を練る必要があります。また、上手く行っている事業には新規参入が続きます。競争相手が増えてきて売上が下がったり経費が上がったり、ということは容易に想像できます。

　
　貸家業よりも断然難しいのが宿泊業です。それゆえ、私は相当な準備をしてこの市場に参入しました。ではどのような準備をしたのか、次回に続きます。





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