融資を受け続けるには─借入額が多くなると融資を受けられなくなるのか

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第535号　融資を受け続けるには─借入額が多くなると融資を受けられなくなるのか
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。

　今号は、既存借入額が融資審査に与える影響についてです。



■「不動産投資融資の最前線2020」セミナー及び懇親会開催

　年末年始に前編と後編2回に分けて都内でセミナー等を開催します。どちらか一方のみのご参加も可能です。また、セミナーは両日とも生放送及びその後のオンデマンドのご受講も頂けます。

　前編は、12月15日（日）13時から18時までのセミナーと18時から20時までの懇親会を行います。後編は、1月13日（月・祝）13時から18時までのセミナーです。

　前編では個別金融機関情報を含めた不動産融資の今を、私とゲスト講師木下たかゆき氏（不動産投資家）とが実体験をもとに解説します。後編では、金融機関本部や金融庁職員に融資審査等について助言を行っている二人の専門家を招いて私と三人で不動産融資のこれからを解説します。

　今週末に詳細発表して募集開始しますので、是非予定を空けておいてください。



■融資を受け続けるには─借入額が多くなると融資を受けられなくなるのか

　不動産投資業界では、既存借入額が多くなると融資を受け難くなる、という話をしばしば耳にします。

　しかし、私が2016年に売却した旧石渡住宅サービス株式会社（現商号：ベターライフプロパティ株式会社）では十数億円の借入れがありましたし、12月15日セミナーにゲスト講師として登壇する木下たかゆきさんの会社は数十億円の借入金があります。

　では、どういう場合に「既存借入額が多くなると融資を受け難く」なってしまうのでしょうか。

　第一は法人とは名ばかりで実質個人の投資とみなされ、個人の資産運用・資産形成のための借入れとしては大きすぎると、金融機関から判断されるからです。

　第二は、個人の非事業性の収入や資産を返済原資に組み入れないと余裕をもった返済ができないと金融機関から判断されるからです。この第2の点についてもう少し説明を加えましょう。

　私の会社が買ってきたのは、銀行の担保評価の範囲内の価格の高利回り物件ばかりであり、会社の収益から借入金を返済できます。私の連帯保証なしで借りられることもあります。

　これに反して、担保や収益の不足する案件に手を出してしまうと、個人の非事業性の収入や資産が返済原資とみなされ、それが枯渇すると以降融資を受けられなくなってしまうのです

　かつては、銀行の担保評価の範囲内でかつ利回りの高い物件はかなりの田舎でないと買えなかったでしょうが、今年に入り収益不動産価格がかなり下落したことから、都市部でも買えるようになりました。

　実際、私が今年買っているのは神奈川県横浜市や藤沢市の駅から徒歩圏の建物法定耐用年数が20年位残っている物件ですが、路線価×土地面積程度、経費を引いた後のネット利回り10%の価格水準で買えています。こういう物件ですから融資が厳しくなったと言われる今でもフルローンが付きますし、その後も次々と融資を受けて不動産投資を拡大することができています。

　なお、12月15日の私のセミナーでは、それら物件の詳細を公開するとともに、各物件についてどこの金融機関とどのように交渉してどのような融資を受けたかにつき、詳しくお話します。セミナーについては今週末に詳細発表して募集開始しますので、是非予定を空けておいてください。






石渡　浩（いしわた　ひろし）

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