★『高値づかみ』が破たんを招く！転売業者に要注意。【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です

不動産投資家は業者と
同じ土俵で戦っています。

不動産で稼ぎたいと思うなら、
業者並みのスキルを身につけて
第２の本業として取り組むんでください。

実際のところ、
やり方さえ間違えなければ
不動産は手堅いビジネスです。

・相場がゆるやかで長期サイクル
・相対取引なので安値購入→高値売却が可能
・業者を使って一人でも経営できる

将来の引退後のビジネスとしても
ちょうどいいのではないでしょうか。

不動産で成功するために
必要なことは山ほどお伝えしたいのですが、
あえて一つに絞るならこれです。

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『高値づかみ』が破たんを招く

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地方RCフルローンはダメだ！
ということを繰り返し言ってきました。

しかし誤解しないでください。

地方がダメなわけではないし、
フルローンがダメなわけではないし、
高金利がダメなわけでもありません。

ダメなのは『　高値づかみ　』です。

今の地方は高すぎます。

利回り９％、オーバーローン、
金利４．５％では
ほとんどお金は残りません。

・家賃が安い
・修繕費は都心並み
・広告費が高い
・固都税が高い

地方は都心より不利なので、
場所にもよりますが、
利回り２０〜２５％あたりが
業者目線になってきます。

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最悪なのは出口がないこと

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収益不動産は必ず
デットクロスが来ます。

所得税　＞　キャッシュフロー
となり黒字倒産状態。

毎年マイナスが
ふくらんでいきますので
売却しなければなりません。

ファンドも大手不動産会社も
定期的に物件を入れ替えるのは
これが理由です。

地方不動産を高値で買うと、
売却ができないというのが
最大の問題です。

・高金利なので残債が減らない
・残債以上の値段では誰も買わない
・手持ち資金がなければ損切りもできない

所得税　＞＞　キャッシュフロー
が拡大して税金が払えなくなり
いずれ経営破たんとなります。

売却するという前提で考えると、
値下がりしない場所を買う
ということも重要ですね。

とにかく『　高値づかみ　』だけは
しないようにお願いします。

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ギリギリまで利益を乗せる販売業者

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地方物件が高騰している要因は
色んな要素がありますが、
一番は業者です。

・物件を買いたい人が増えた
・自己資金が少ない人が多い
・銀行は不動産への融資に積極的

こういった状況で、
収益物件を専門に扱う業者が急増。

銀行評価が出やすく買い手がいない
地方の古い１棟モノを仕入れて
一般投資家へ販売しています。

以前であれば地方物件は、
表面利回り15%以上が
当たり前でした。

実は今でも業者の仕入れ値は
代わっていません。

投資家への売値（エンド価格）
だけが高騰している状況です。

フルローンで買いたい投資家に
銀行が融資を出す。

その限界ギリギリの金額まで、
業者が利益を上乗せしている
というのが価格高騰の真実です。

投資家が背負う借金が増えた分、
業者が得る利益が増えている
ということになります。

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業者価格で買え

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不動産には定価がありません。

同じ不動産は二つとなく
売主買主の相対取引だからですね。

当事者間で決めた金額が
売買価格になります。

相続人にとっては無用な空き地でも
アパート業者にとっては
数千万円の利益を生む
掘り出し物かもしれません。

業者が８０００万円で仕入れた
１棟マンションが１．２億円で
販売されたりするわけです。

業者価格とエンド価格ですね。

物件を購入する際は
本当の価格を見極めてください。

いくらでも安く買うチャンスはある。

値段をつけるのはあなたです。

では、
業者価格で物件を手に入れるために
どんなスキルが必要か。

次回に続きます。

最後までお読みくださり、
ありがとうございました。

村上

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