★買付け金額は出口から逆算！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

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村上です、

高くて物件が買えないよ…

と言っている間は、
まだまだシロウト大家さん。

いつの時代でも、
出回っている物件は
割高なものばかりです。

相場が上がっていようが
下がっていようが
不動産市場には割高な物件と
割安な物件が存在します。

相場以下の割安物件を
上手に拾っていくのが
プロ・セミプロのやり方。

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今回はプロの値付け方法を
解説しますね。

-----------------

利回り８％は高いのか安いのか。

-----------------

リーマンショック直後は、
都内でも利回り10%の築浅RCが
ゴロゴロありました。

そんな中で利回り8%は
高くて見向きもされません。

今の相場では都内築浅RCは
5-6%といったところでしょうか。

利回り8%は破格ですよね。

瞬間的にどこかの業者が購入して
翌月には3割増しで売りに出されます。

不動産には定価がありませんので、
皆が買う金額よりも高ければ高い、
安ければ安い。

シンプルな話です。

古い情報や思い込みは捨てて、
今の相場を基準に考えるように
してください。

-----------------

いつでも売れる物件を買う。

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とにかく他の誰かが買う金額より
安く買えればOKです。

業者価格というやつですね。

・転売益が狙える

・運営に失敗しても手放せる

安く買えるほど収益が増えるのは
言うまでもないことですが、
守りの面でも有利になります。

不動産の弱点は流動性の低さ。

いざ困った時にいつでも売れる
という状態は最強です。

長期保有目的で購入する場合も
リスクヘッジになるんですね。

相場より高いのか安いのかで
運命が左右されることになります。

では、

相場はどうやって決まるのか。

-----------------

不動産の相場は銀行が決める。

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市場原理としては
至極当然のことなのですが、
売主はなるべく高く売りたい。

だから買い手がつくギリギリの
高値で市場に出すわけです。

つまり、これ以上の高値では
誰も買えません！という金額で
巷に出回るわけですね。

で、

このギリギリの金額は
どうやって決まるのか。

答えは融資です。

銀行の貸出可能な金額の
上限が物件の最高値。

そう考えると不動産の市場価格は、
銀行が決めるといっても
いいくらいです。

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高値づかみは出口なし。

-----------------

限界ギリギリの高値で
買った場合はどうなるか。

次に買える人がいない、

という状態になります。

購入金額以上で売ろうとしても
融資可能額を超えるので、
現金を持っている人しか買えません。

買う人が少ないので売る側が不利。

足元を見られて売却金額が
下がっていくことになります。

が、

残債もあるのでしばらく売れない。

高値づかみをすると
売り先がなくなるわけです。

こんな状況は避けたいですよね。

つまるところ、
購入時の値付けで勝負が
決まるわけです。

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売却出口の融資条件から逆算する。

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ここまで読んで、
察しの良い方はもう
お分かりかと思います。

・いつでも売れる物件が最強

・相場より高いか安いかで考える

・不動産相場は銀行が決める

ということは、

購入する段階で想定する
売却出口を融資から
逆算すればよい、

となります。

例えば以下のような
融資条件を想定します。

▼対象物件
エリア：東京
建物：RC造　築25年
家賃収入：1000万円

▼融資条件
金利：3.5%
期間：30年
返済比率：最大70%

返済比率とは、
家賃収入に対する
返済額の割合です。

返済比率が大きいほど
余裕がなくなるので
どの銀行も返済比率の
上限を設定しています。

上記の場合、
家賃収入が1000万円で
返済比率が最大70%ですので、

1000万円×70%=700万円

700万円が最大の
返済額になります。

返済額、金利、期間から
借入可能額を求めることが
できます。

返済額：700万円
金利：3.5%
期間：30年

逆算すると、

借入可能額：12990万円

となります。

金融電卓を使いますが、
スマホアプリでも計算できます。

最大の借入可能額が
12990万円ということは、
フルローンがつく限界の金額です。

これ以上の金額では
現金を投入しないといけませんので、
買う人が限られてしまいます。

なので、

この物件を購入するとしたら、
12990万円以下が望ましい
となります。

万が一のとき
12990万円で売り出せば、
フルローンがつくので
買い手が見込めるからです。

購入検討可能額：12990万円

利回りにすると7.7%ですね。
1000万円÷12990万円＝0.0769

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同様に条件を変えて
見てみましょう。

▼対象物件
エリア：神奈川
建物：木造　新築
家賃収入：1000万円

▼融資条件
金利：2.0%
期間：25年
返済比率：最大60%

木造なので地元の
信金・地銀を想定して
金利と期間を設定しました。

返済額は600万円です。

返済額：600万円
金利：2.0%
期間：25年

逆算すると、

購入検討可能額：12990万円

となります。

表面利回り8.5%ですね。
1000万円÷11790万円＝0.0848


というわけで今回は、

売却出口から逆算する
プロの値付け方法を
ご紹介しました。

RCで利回り7.7%とか、
新築木造で8.5%とか、
ありえないでしょ！

と思う方もいるでしょうが、
それがプロの目線です。

今は市況が過熱していますし、
金利も1%前後だったり
期間も35年だったり
融資条件がかなり緩いです。

ですので、実際には
上記で想定した金額よりも
高く買ってもよい状況です。

ただし、
この相場がこのまま続く
と思ってはいけません。

金融機関は定期的に
審査基準を見直しています。

ちょっとしたきっかけで
融資条件はきつくなり、
相場が変わる可能性は
大いにあり得ます。

油断せず、
いつでも売れる状態を
キープしてください。

がんばって行きましょう！

村上


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