■水戸大家 新築区分を買ってしまった後どうするか？

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第2549回　　新築区分を買ってしまった後どうするか？
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水戸大家こと峯島です。

新築区分を買ってしまうと、

著しく属性を毀損します。

では、その後、リカバリーで

どのような展開があるのでしょうか？
　　　　　　　　　　　
詳しくは編集後記で
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■■裏物件情報（不定期更新）

■東金市鉄骨マンション利回り１２，９９％

千葉県東金市で鉄骨マンションの情報が
入ってきました。
価格は６２８０万円です。
利回りは１２，９９％です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
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■安中市軽鉄マンション利回り９％

群馬県安中市で軽鉄マンションの情報が
入ってきました。
利回りは９％で価格が８０００万円です。
平成１８年築です。
こちら属性が高い方で低金利で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「安中市軽鉄マンション利回り９％」
と書いてお申し込みください。
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■川崎市RCマンション利回り８，４％

神奈川県川崎市でRCマンションの情報が
入ってきました。
利回りは８，４％で、平成２年築です。
価格は１億４９００万円です。
こちら属性が高い方で低金利で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「川崎市RCマンション利回り８，４％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html

※どの物件も担当者が当社にいる場合は
　担当者に連絡した方が早いです。

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■私がこっそり発行している自己資金の作り方メルマガ

私がこっそり発行している
不動産投資の自己資金をつくるために
副業などをご紹介しているメルマガです。

不動産投資の自己資金を副業で作りたい方や
副業での収入を得たい方は
こちらから登録してみてください。
　
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■不動産投資をやりたい人は増え続けていますか？（無料動画）

これもよくある質問で、
不動産投資をやりたい人は増え続けていますか？
という質問なのですが、

答えは増え続けています。

では、なぜ不動産投資をやりたい人は
増え続けているのでしょうか？

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■サラリーマン大家さん一棟目の教科書出版キャンペーン

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■編集後記

新築の区分所有を買ってしまうと

著しく属性を毀損して、

ほとんどの銀行がその後の融資を

渋るようになってしまいます。


そして、２つ、３つと新築の区分を買い進めると

どんどん属性が悪くなってしまい、

最終的にはどのほとんどの銀行から

融資自体が受けられなくなります。


このような状態で、

たまに私の無料面談に来られる方がいますが、

このような人はその後、

どのような展開が出来るのでしょうか？


１つは新築区分を持っていても、

融資をしてくれる金融機関は

少ないですがあるので、

その融資をしてくれる金融機関で

物件を買い進める…

という選択肢があります。


メリットとしては、

新築区分を処分しなくて良いので、

仮に新築区分を売却すると

損をしてしまう事がわかった場合でも、

保有したまま物件を買い増し出来ます。


ですので、売却して損を確定させなくてよく、

さらに融資を使って

キャッシュフローが出るような物件を

買い増しして行ければ、

新築区分で出来てしまった赤字の

穴埋めが出来る物件を購入する事が

出来る点です。


デメリットとすると、

新築区分を持っている状態で

融資を出してくれる金融機関は

限られてしまい、

そのような金融機関の融資の上限までいくと

もうどの金融機関も使いえない可能性があるので、

大規模な資産規模に出来ない可能性が高い…

という事です。


ただ、ほとんどの金融機関が

新築区分を持っていると

融資を出してくれないので、

新築の区分を持っていても、

そのような買い増し出来る

チャンスはある…ということを

覚えておいてください。


そして、もう１つの選択肢ですが、

これは新築区分を売却していき、

いちから物件を買い直す…

という選択肢です。


この場合、新築の区分を売却して行く時に

売却損が出てしまうデメリットがあります。


仮に３つ物件を持っていて、

１つに付き、３００万円の売却損が出たら、

３つの物件で９００万円の売却損です。


そうなってしまうと、

現金でそれだけの持ち合わせがあり、

なおかつ、９００万円の手金を出しても

売却したい…と思えれば、

そんな選択肢も取れますが、

その考え方に至らない人は

この選択をする事は無い訳です。


ただ、私であれば、

このくらいの損を出しても

物件を売却して、

いちから物件を買っていくだろうな！

と思います。


というのも、いちから始めた方が

条件の良い投資が出来ますし、

将来的に、その方が物件規模も

増やして行ける可能性が高いからですね。


まあ、大きな資産、大きな目標を目指すなら、

新築区分を持っている状態で、

多少損切りをしてでも

まずは売却した方が良いですね。


ある程度のキャッシュフローでよく、

目の前の物件の損切りに抵抗がある人は

新築区分があっても融資を出してくれる…

という金融機関で物件を増やすのも

１つの選択肢になる訳です。


ということで、

新築区分を買ってしまって、

その後、どうしようか？と

私の元に無料面談に来られる方も

一定数存在します。


そして、そんな人は、

新築区分を保有したまま

物件を買い増していく方法と、

物件を処分していちから資産構築する方法の

２つがあり、

それぞれ、メリットでメリットがあるので、

そのメリット、デメリットを

よく理解した上で行動してみてください。


新築区分は買ってしまうと

マイナス面しかありませんが、

そこからリカバリー出来ない訳ではないので、

物事の裏と表を良く理解して

取り組んで行きましょう。




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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
　
昨日、大阪で美味しいトラフグを食べて来ました。


大阪トラフグの会というお店で、

焼きトラフグが死ぬほど美味かったです。


しかもひとり１万５千円と、

トラフグ屋さんでは激安でした。


こういうお店は最高ですね。

それでは、また明日。



















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