★ オーバーローンでリタイアは無理！！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

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村上です、

不動産投資でセミリタイア！

あなたも憧れますか？

・ビーチでバカンス

・温泉めぐり

・会社生活にオサラバ

魅惑的なフレーズが
ネットや書籍に
飛びかっていますよね。

本当にできるのでしょうか？
不動産投資でセミリタイア。

結論から言ってしまうと、

-----------

半分ホントで半分ウソ

-----------

です。


確かに不動産は
安定収入が得られるし、
資産としても残せます。

やり方さえ間違わなければ
不動産経営を専業にして
生きていくこともできますね。

が、

ちまたで言われているような、

・誰でも

・簡単に

・１円も出さず

・あっという間に資産１０億円

という話はあり得ません。

そもそも、

資産１０億円といっても、
物件の購入金額のことですし、
本当に１０億円の価値があるのかは
売却するまで分かりません。

仮にフルローンなら
資産１０億円、借金１０億円なので
純資産はほとんどないと言えます。

確実に言えることは

借金が１０億円ある、

ということですね。

お勤めの方が上の状況で
会社を辞めてしまうと、

-----------

無職で１０億の借金持ちになる

-----------

ということに
なってしまいます。


諸費用含めて１円も出してません！

なんて、

自慢げに言う人もいますが、
なおさらまずいですね。

物件の購入金額に加えて、
諸費用分も融資でまかなうので
オーバーローンということになりますが、

バランスシートの上では、
はじめから債務超過の状態になります。

▼資産
不動産：１億円（購入金額）

▼負債
借入金：１億１０００万円（融資）

▼純資産
マイナス１０００万円

ですよね。

実際の不動産の価値が
借入金を上回るのであればよいですが、

そんなふうに上手な買い方を
出来ている人はほとんどいません。

むしろ反対に、
資産価値　＜　借入金
というケースが大半です。

銀行の評価目線は実勢価格の７掛け。

１億円で購入した物件が
７０００万円の価値しかない
ということですから。

-----------

資産価値　＜　借入金　で債務超過転落

-----------

この状態で銀行が
次の融資をするかというと

否

ですね。

しばらく期間を空けましょう。。

（債務超過が解消するまでね、）

と言われてしまう訳です。

ここまで聞いて
不思議に思う方もいるかも
しれませんね。

なぜ銀行は、
評価額７０００万円の物件に
１億１０００万円を貸すのか、

と。

答えは、

不足する４０００万円を
借りる本人の属性で補う。

です。

銀行は物件の資産価値だけでなく、
返済能力も見ます。

・物件の家賃収入

・既存物件の家賃収入

・本業の収入

・預貯金等の金融資産

融資を受ける物件単体ではなく
本業の収入や金融資産も
返済能力として見るわけです。

家賃収入で返せなくなったら
お給料や貯金から返済してね、
ということになります。

遅かれ早かれ限界が来る、
というのは分かりますよね。

オーバーローンなどは特にそうです。

返済余力を食いつぶして、

-----------

あっという間に融資が頭打ち

-----------

になってしまう。

債務超過を巧妙に回避して
複数の銀行から融資を引き続ける
というテクニックもあるようです。

が、
正直言って詐欺に近いやり方なので
おすすめできません。

大企業だって債務超過が続けば
上場廃止です。

零細企業である不動産投資家も
財務は良好に純資産プラスを
キープしておきたいところ。

継続的に拡大していくには
銀行とのパートナーシップが
欠かせませんので。

借入金を少なくして、

資産価値　＞　借入金　：　純資産プラス

という状態が
望ましいわけです。

借入金を減らす＝自己資金を入れる

ということ。

資産価値よりも安く買う
ことができるなら、
なおよいですが。

とりわけ東京で資産を築く、
となれば

実績価格　＞　銀行評価額

となるのが通常です。

だから、

-----------

頭金１割入れてください

-----------

と、銀行が言うのは
理にかなっているんですね。

銀行の決まり文句です。

・純資産プラス

・キャッシュフロー増加

・返済スピードもアップ

・売却手残りもアップ

頭金を入れるほど、
財務も収益も良くなります。


む、む、む、、、

村上さんんん！

そんなこと分かっているよ！

現金があれば入れているよ！

２億円の物件で頭金１割なら
２０００万円だよ！？

そんなお金持っている人、
ほとんどいないでしょ？？



はい、そうですね。

２０００万円ためるとなれば
それなりの年月になりますよね。

貯金があったとしても
なるべく出したくない、

という気持ちも良く分かります。


そこで、

考えていただきたいのは

-----------

不動産で自己資金を作る、

-----------

ということです。

初期の段階では
フルローン、オーバーローンでも
仕方ないかもしれません。

が、

数年以内に売却してキャッシュを作る。

で、そこからが本番。

現金が数千万円ある状態で、
本格的に不動産経営を始めるのです。


具体的にどうやるのか、
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明日もがんばっていきましょう！

村上

・
メール配信者：株式会社コン・パス
東京都千代田区永田町2-14-3　東急不動産赤坂ビル
info@con-pas.co.jp

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