★ 短期転売で頭金を作れ！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

───────────────[PR]─
┏━　 こだわりの美味しさ！ 　━┓
☆ 10％増量パックをプレゼント！ ☆
　　　サントリー「極の青汁」
3,600円＋税　30包／１箱　送料無料！
http://i.mag2.jp/r?aid=Ma0621
─[PR]───────────────


村上です、

頭金を１割入れてください！

銀行の決まり文句ですね。

１割ならまだ優しい方で、
２割、３割ということもザラです。

お金がある人ならともかく、
１割というと１億円で１０００万円、
２億円なら２０００万円なので
簡単に払える金額ではありません。

さらに諸費用もかかります。

たとえ預金があるとしても
温存しておきたいものですよね。

なのに、

平気な顔で「１割出せ」と言う。

銀行ってイジワルッ！

と、思いますよね。

ですが、

銀行はあなたに嫌がらせを
しているわけではありません。

頭金を出せと言うのには
まっとうな理由があるのです。

-----------

頭金１割で優良企業になる！

-----------

銀行は貸出先の企業を
財務状況に応じて分類します。

格付けと言うやつですね。

・正常

・要注意

・要管理

・破綻懸念

・実質破綻

・破綻

基本的には融資を出すのは、
「正常先」のみ。

それ以外の企業は経営改善して
健全な財務内容になるまで
融資NGということになります。

格付け方法は様々ですが、
一番はバランスシート。

資産、負債、純資産

純資産がマイナスになると
その時点で「×」です。

前回お伝えした通りですが、
例えばオーバーローンで購入すると
初めから純資産マイナス。

いわゆる債務超過ですね。

▼資産
不動産：１億円（購入金額）

▼負債
借入金：１億１０００万円（融資）

▼純資産
マイナス１０００万円

仮にフルローンで、
諸費用分を出したとしても

売買金額　＞　銀行評価

となるのが普通ですから、
債務超過になりがちです。

特に都市部ではそうですね。

なので、

頭金１割出しましょう、

となるわけです。


５億６億と買い進めていくには
５０００万円、６０００万円と
投入することになります。

で、

資金をどうやって確保するのか、
というと、、

-----------

短期転売でキャッシュを作る！

-----------

です。

当初はフルローン、オーバーローンでも
いいから売却できる物件を買う！

そして、

数年以内に売却してキャッシュを作る。

そこからが本番。

売却で残ったお金を使って
頭金１割２割入れて、
不動産経営を始めるのです。

優良企業の出来上がりですね。

例えばどうやって
売却益を得るのかというと。

・土地値の中古物件を転売

・新築物件を数年回して売却

・土地を購入してアパートを建てて売る

と行ったようなことができます。

以前であれば、
高利回りの地方物件を購入して
数年間キャッシュフローを貯めて
売却するということもできました。

転売益ではなくキャッシュフローを
貯めて次の物件の頭金にする
ということです。

今は地方が高騰してしまったので、
実質的に難しい。

むしろやりやすいのは東京です。

２３区の土地を買って、
新築アパートを建てる。

建売アパートとして売る。

アパートメーカーと
やっていることは同じで、
投資家向けに出口が取れます。

宅地が継続的に出てくるので
再現性があります。


なるほど〜、

売れる物件を買えば
確かにキャッシュは作れるし、

自分で建てて売れば
利益を乗せられそうだけど。。。

でも村上さん、、

転売できる物件なんて見つかるの？

自分で建てるとなると、
銀行融資ってどうやるの？

すぐに売却したら
銀行に怒られるんじゃないの？


そうですね、、、

色々と工夫しなければいけませんが、
実際にできた人がいますので
安心してください。

売却でキャッシュを作った事例を
今度のセミナーでお話します。

詳しく聞きたい方は参加してください。
　↓　↓　↓
--------------------
▼　第19回「首都圏不動産投資」勉強会【無料】＠6/28(水)

9割の投資家が地方RC2〜3棟で頭打ちになる中、
売却＆再投資で加速する王道の首都圏不動産投資…

転売益３０００万円の築古RC物件を手に入れたKさん、
２３区で利回り９％の新築PJをスタートしたAさん…
ゼロから半年でここまで出来た成功例を公開！

何がどうなったのか知りたい方は
6/28(水)の勉強会へご参加ください。
　↓　↓　↓　↓　↓
http://perfection-ex.com/L6256/ba0/1t1391

--------------------

明日もがんばって行きましょう！

村上

・
メール配信者：株式会社コン・パス
東京都千代田区永田町2-14-3　東急不動産赤坂ビル

お問い合わせ：このメールに返信してください。

◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます
※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです

◎首都圏不動産インサイドニュース
のバックナンバーはこちら
⇒ http://archives.mag2.com/0001674020/index.html?l=ime079d841

◎首都圏不動産インサイドニュース
の配信停止はこちら
⇒ http://www.mag2.com/m/0001674020.html?l=ime079d841

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▽こちらもいかが？ "マネー/株式/投資情報"ジャンルの注目メルマガ
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
●日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン
http://www.mag2.com/w/0000202500.html　　毎週２回

サラリーマン時代に始めた株式投資から株で勝つための独自ルールを作り上げ
る。130万円だった株式資産は7000万円を突破。定期預金などを合わせた資産は
1億2000万円に。2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数2万人。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▽こちらもいかが？ "マネー/株式/投資情報"ジャンルの注目メルマガ
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
●一緒に歩もう！小富豪への道
http://www.mag2.com/w/0000141697.html　　毎週火曜日＋号外

富裕層むけ、富裕層入りを目指す方むけの究極の資産防衛メルマガ！一国だけ
に資産を集めておくのは危険な時代がやってきました。金融不安に負けない世
界分散ポートフォリオを、経験豊富なファイナンシャル・プランナーがご案内
します。


━━━━━━━━━━━━━━━━━
▽『マネーボイス』人気記事TOP3
━━━━━━━━━━━━━━━━━
●敵の敵は味方。プーチンはなぜ暗号通貨「イーサリアム」支援を表明したのか？
http://i.mag2.jp/r?aid=a5950a07ef1deb

●【大本営発表】「いざなぎ景気超え間近」がウソである３つの理由
http://i.mag2.jp/r?aid=a5950a07f18572

●リアル高級スーパーを巨額買収したアマゾンが「本当に欲しかったもの」
http://i.mag2.jp/r?aid=a594b2443485f6

『マネーボイス』 http://i.mag2.jp/r?aid=a5949d7c644321
専門家と個人投資家の本音でつくる総合金融情報メディア

━━━━━━━━━━━━━━━━━
▽注目の著者 独占インタビュー！
━━━━━━━━━━━━━━━━━
●早川正士氏「"地震は予知できない"は地震学者の結論。我々の考えとは違います」
http://i.mag2.jp/r?aid=a5947b14ae07a5

●高城剛氏「いくらあれば、どの国に移住できるか？今はデュアルライフの時代です」
http://i.mag2.jp/r?aid=a5947b14ae1745

●池田清彦氏「地震より怖いのは破局噴火だよ。火砕流は海を渡るし、山も登る」
http://i.mag2.jp/r?aid=a5947b14ae26e5

───────────────[PR]─
５８歳やくみつる、朝型生活の秘密？
約１５日分がお試し５００円。

やくみつる大絶賛の商品はこちら▼
http://i.mag2.jp/r?aid=Ma0620
─[PR]───────────────

━━━━━━━━━━━━━━━━━【まぐまぐ！より規約改定のお知らせ】━
9/1より規約の改定を行います。詳細は次をご覧ください。
http://www.mag2.com/info/

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━【広告するなら、まぐまぐ！】━
大量に配信、確実な登録。メルマガ広告はクリック先のユーザー登録に強い！
３０種類以上のメニューから、お客様に最適なプランをご提案いたします！
☆広告のお問い合わせ⇒ http://www.mag2.co.jp/contact/adinfo.html
☆メルマガ読者を増やす⇒http://www.mag2.com/sv/menu/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━