★グレーゾーンに気をつけろ！ 【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
===========================
　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
===========================

村上です。

不動産投資を始めたばかりの方から、
「今、僕にできることは何ですか？」と訊かれました。
答えは決まっています。
「銀行まわり」です。

ご存知のとおり、過去数年にわたり、
日本の不動産投資は、
融資がつきやすいステージにありました。

そのため、収益物件の売買においても、
買主が銀行に足を運ぶことなく、
不動産会社がすべて段取りをしてくれる
ケースが多くを占めていました。

しかし、私はこのやり方には反対でした。
金利交渉や期間などの融資条件は、
不動産投資を行う上で非常に重要なポイントです。

自分でやれば、
もっとうまくできた可能性があるのに、
それを人任せにするなんて、もってのほかです。

しかし、「銀行まわり」には抵抗のある方も多いようです。
特に、初心者の方は、
「断られたらどうしよう」「なんとなく怖い」
と告白前の女子学生のような事を言いがちです。

会社では大きな仕事をしているのに、
銀行はどうしても苦手という人もいます。

はっきり言います。
銀行まわりは、「慣れ」です。
回数を重ねるうちに、気持ちに余裕が生まれ、
銀行側がこちらに何を求めているのかも、
わかってきます。

そして最終的には、
「自分が銀行員だったら、自分に融資をしたくなる」
と思えるようになることを目指しましょう。

勉強会では、初めて銀行を訪問するときのＲＰＧも
行っています。
興味のある方は、ぜひご参加ください。
私が迫真の演技で銀行員役を務めさせていただきます（笑）

-----------
グレーゾーンに気をつけろ！
-----------

さて、本題です。

最近、何かにつけてよく思うことは、
世の中のモラルハザードについてです。

モラルハザード、日本においては
「バレなければOK」といった、
倫理観の欠如を指すことが多いようです。
選挙や政治の腐敗、企業の談合や癒着など、
みなさんもよく耳にしますよね？

もちろん、違法であれば罰せられますが、
法に触れないグレーゾーンもあります。

例えば、ケータイの複雑で分かりにくい料金設定や、
ネットゲームの課金システムなども、
グレーな手法のひとつでしょう。

不動産業界でも、違法すれすれにもかかわらず
さも、業界の慣習みたいに行われている
グレーゾーンが多々あります。

他人事ではありません。
分かっていて手を染めるならともかく、
まったく気づかない内に、
グレーゾーンへ足を突っ込んでいた…
なんてことがあるのです。

どういうことか、これから解説しますね。

-----------
不動産業界の裏側
-----------

不動産業界のグレーゾーンは、
探せばいくらでも出てきます。例えば

・フルローンを引くための「ふかし契約」
・債務を知られないようにする「１物件１法人」や「同日決済」
・実在しない売り物件を使って集客する「おとり物件」

その他にも、買っても赤字の１R販売業者や、
業者からバックマージンをもらう自称コンサルなど、
例を挙げればキリがありません。

そして、これらに共通して言えることが、

・よく知らない顧客をうまく誘導して
・見えにくい部分で儲けを抜く

という点です。
表向きは「お客様の味方です」と装いつつ、
裏でこっそり利益を取っている…。
結局、いい物件を買ったつもりが、
業者の担いだ神輿に乗せられただけ、というワケです。

-----------
グレーゾーンを勧める人たち
-----------

昨今話題になった「１物件１法人」スキーム。
これは、物件ごとに法人を設立して
投資家個人の債務残高を隠すことで、
複数の銀行から融資を引き出すという、
限りなくグレーな手法です。

詳しいやり方はここでは割愛しますが（笑）
物件ごとに１０の法人を作って、
負債が１０億円ありましたなんて、
もし銀行に、後で知れたら大変なことになります。
最悪の場合、ローンを一括返済するよう
要求されるかも知れません。

さらに問題なのは、そういった
「裏ワザ」的なスキームを、
当たり前のようにセミナーで教える
業者や成功大家さんがいたことです。

たとえ怪しいスキームだろうと、
始めたばかりの個人投資家が
成功大家さんに強く勧められたら
「そういうものか」と信じてしまいますよね？

現在は、S銀行の不正融資事件もあって、
融資におけるチェックが厳しくなったので、
１物件１法人スキームは難しくなっています。
そして、すでに手を出してしまった人は、
もう後戻りはできません。

-----------
後で痛い目を見る！
-----------

「1物件１法人」や「ふかし契約」などの
グレーな手法を使う人たちの目的のひとつに、
フルローンやオーバーローンを引くことがあります。
小さくないリスクを冒してまで、
そのやり方を選ぶなんて、相当儲かると思いますよね。

でも、実はそんなに、儲からないんです。
私たちが分析した結果では、
１０億の資産規模で、キャッシュフローが年間１億あっても、
実際の可処分所得、つまり手取りは１千万も行きません。
成功大家さんが「余裕でリタイア」などと宣伝していても、
せいぜいそんなレベルです。

また、そういう業者から買った物件は、
キャッシュフローがぎりぎり出る程度の
高値づかみであることが多いのも特徴です。
最初から債務超過のため、
税負担などで経営が厳しくなっても、
売ることができず、八方塞がりになりがちです。

結局、グレーゾーンで近道をするより、
地道にキャッシュを貯めて、
頭金を入れて物件を買ったほうが、
その後の運営がはるかに楽ということです。

不動産投資は、他人のお金を借りて、
他人からお金をもらうという立派な事業です。
やるからには社会的な責任を持ち、
悪事に手を貸して痛い目に遭わないよう、
十分に気をつけてください。

ーーーーーーーーーー
▼借金で人生を棒に振りたくないあなたへ

　↓　↓　↓　↓　↓
オーバーローン破産回避マニュアル（無料）

http://con-pas.co.jp/letter/bankrupt/

ーーーーーーーーーー




がんばりましょう！

村上






・・・
■専業レベルへの最短ルート！

　↓　↓　↓　↓　↓　
３０００万円プチ資産家マニュアル（無料）

http://con-pas.co.jp/letter/petitshisanka/


・・・
■空室で返済が苦しいあなたへ

　↓　↓　↓　↓　↓
賃貸経営破たん回避マニュアル（無料）

http://con-pas.co.jp/letter/kanrilp1/


・・・
■ブログバックナンバー

　↓　↓　↓　↓　↓
村上しゅんすけ資産形成戦略室：

http://con-pas.co.jp/kigyoujuku/category/blog/

◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます
※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです

◎首都圏不動産インサイドニュース
のバックナンバーはこちら
⇒ https://archives.mag2.com/0001674020/index.html?l=ime079d841

◎首都圏不動産インサイドニュース
の配信停止はこちら
⇒ https://www.mag2.com/m/0001674020.html?l=ime079d841