★売値を無視して値付けしろ！ 【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
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　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
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村上です。
「今年の夏の予定は？」
と訊かれました。

特にありません。
暑いですし。

春はお花見。
夏はやっぱり海！
秋といったらハロウィンだよね。
冬になったらスキーに行かなくちゃ！

若いうちなら理解できますが、
大人になってもそんな感じの方は、
どうなんでしょうか。
正直、あまり仲良くなれない気がします（笑）

「じゃあ、村上さんは、クリスマスにチキンを食べないのですか？」
「元旦にその年の目標を立てたりしないんですか？」

チキン、食べません。
目標、立てません。
我ながら、つまらない奴だと思います。

でも、思うんです。
「今日は〇〇だから、〇〇をしよう」って、
おかしくないですか？

季節に関係なく、イベントに関係なく、
やりたいことがあるなら、
即、やればよくないですか？
世間のタイミングに合わせる必要なんて、
まったくありません。

皆がやるから、やるんですか？
ダメな物件を買った後で、
「サラリーマン大家がブームだったから」
「みんなも同じような買い方をしているし」
と言っても、お金は返ってきませんよ。

皆が買う時に買わなくてもいいし、
皆が買わない時に、買ったっていいんです。
すべては、自分のタイミングです。

というわけで、
私は夏だからといって特別なことはしません。
今日も明日も、やりたいことをやるだけです。
うっかり、河原でのバーベキューなどに
誘わないようご注意ください（笑）。

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売値を無視して値付けしろ！
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さて、本題です。

世の中の価値のあるものは、

・値段が決まっているもの
・値段が決まっていないもの

の二つに分けられます。
通貨（仮想通貨や外為を除く）などは前者、
不動産は後者です。

当然、不動産にも相場はありますが、
絶対的な価格というものは存在しません。
人それぞれ、物件に対する価値観が違うからです。

例えば、
Aさんは、地方のボロアパートを買いたいが、
Bさんは、そんな面倒なものタダでもいらない！
といった具合です。

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不動産の売値は合意で決まる
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値段が決まっていない不動産の売値は、
誰がどうやって決めるのでしょうか？

それは、売主と買主です。
当事者同士で納得した金額が、
その物件の売値になります。

当然ですよね？
絶対的な価格がないのですから、
お互いが合意すれば、それでいいんです。

しかし、実際には
その原則に気づいていない方が多くいます。

ネットでポータルサイト等を見ると、
それぞれの物件に売値が付いています。
売る方も買う方も、仲介業者の
査定を基準に話を進めてしまいがちです。
でも、それって正解じゃないんです。

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査定はあくまで「参考値」
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例えば、車の買取業者に
マイカーの買取を依頼したとします。
業者は年式や走行距離、
程度などを詳しく査定し、
買い取れる額を提示します。

その後、車を整備して利益を乗せたあと、
ある程度決まった相場で売り出します。

しかし、買取業者ではなく、
友人に話を持ちかけた場合はどうでしょう。

２人で、幾らぐらいが妥当かを話し合って、
双方が合意すれば、
その値段で車を売り買いすることになります。
当然、中間マージンもありません。
買取業者の査定とは、明らかな差が出るはずです。

不動産売買も似たようなものです。
売主が不動産取引のプロならともかく、
大抵は、みなさんと同じ一般人。
仲介業者の査定は基準にはなりますが、
あくまで参考値です。

結局のところ、お互いが合意さえすれば
金額はいくらでもいいのです。

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知っているか知らないか？
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なぁーんだ。
じゃあ、とにかく安い金額で指値してみよう、
と思ったあなた。
危ないです。

値段が決まってないとはいえ、
いくらで買えるかは、売主次第。
下手な値段を提示すれば、
「ふざけるな！」と
交渉が決裂することだってあり得ます。

ではどうすれば、売主を納得させて
安く買うことができるのでしょう？

答えは、不動産の相場や融資について、
相手よりも多くの知識や情報を持っておく、
ということです。

例えば、ローンの金利が4.5％と1％では、
キャッシュフローの額が大きく変わります。
購入希望者が、
「A銀行から4.5％で借りるから、
それでキャッシュフローが出るよう値段を下げて」
と頼んでも、売主がその物件に対して、
他の銀行から１％の融資が付くことを知っていたら、
値下げには応じてくれないでしょう。

逆もあります。
アパート用地として使えることを売主が知らずに、
住宅向けの土地として売りに出していたら、
アパート用地を探していたあなたは、
安く買えるチャンスです。

売主が不動産に詳しくないようであれば、
さらに、指値が通る可能性もあります。

結局、不動産のことを相手より
「知っているか」どうかで勝負は決まるのです。

物件の売値はあくまで参考値。
必要な情報を揃えて有利に交渉を進め、
売主を上手く説得してください。

がんばりましょう！

村上


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