★ 銀行融資を無限に引く！

コン・パス代表、村上です、

割安物件、ほしいですか？

相場以下の割安物件を手に入れたいなら、
金額交渉可能な売り情報をもらってください。

前回もお話ししましたが、
情報をもらうポイントは３つあります。

覚えていますか？


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コネクション・資金力・判断力

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でしたね。

この３つが揃うと、
デキる営業マンに「えこひいき」されて
クローズドな情報をもらえるようになります。

１）好かれる

２）お金がある

３）値付けができる

この中で大・大・大前提になるのが、
２つ目の「お金がある」ですね。

いくらあなたが営業マンに好かれていても、
お金がない、融資も引けないのでは
全く相手にされません。

仮にあなたが少しひねくれ者で、
値付けや購入判断がブレブレだったとしても、
現金で購入できる人なら情報は来ます。

情報は「買える人」に来る、

ということです。


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資金調達が経営者の仕事！

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不動産投資は購入・運営管理・売却と
やるべきことがたくさんあります。

ですがそのほとんどは
ビジネスパートナーにサポートしてもらって
進んでいきますよね。

・売買契約は不動産会社が仲介、

・売り主から物件を預かるのも不動産屋ですよね、

・賃貸契約も不動産会社が仲介、

・建物や入居者の管理は管理会社が代行、

・修繕は工事業者、

・税金は税理士、


銀行融資は？というと、
業者が仲介したり代行したりしません。

融資担当を紹介する場合はありますが、
金消契約を結ぶのはあくまでも
あなたと銀行の２者間です。

つまり、銀行開拓、融資の交渉は
あなたにしかできない仕事ということ。

一般企業と同じで、
会社の外から資金を調達してくるのは
経営者の仕事なのです。


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銀行融資をマスターせよ！

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不動産投資で本格的に稼ぎたいなら
何よりも銀行開拓を最優先に進めてください。

融資が出ない、金額がのびない、というのが
不動産投資の最大のカベ。

やみくもに買い進めて、
気がついたら融資が頭打ちになってしまうのが
よくあるパターンです。

融資を引き続けるための戦略を考えましょう。

ターゲットを定めることです。

・エリア
・物件の構造と築年数
・規模

地元で行くのか全国規模か、
RCなのか木造なのか、築浅なのか土地値を狙うのか、
いきなり億越えなのか最初は２−３０００万円なのか。

どうやって決めたらよいのか、
迷ってしまうでしょうか。

そんなときは銀行に聞いてください！


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投資戦略は銀行に聞け！

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融資を出すか出さないか、決めるのは銀行です。

どんな物件が評価が出やすいのか、
今の自分にはどれくらいまで貸せるのか。

銀行へ直接聞きに行ってください。

・業者の物件情報からピックアップ

・銀行にアポをとって購入を相談（融資打診）

・物件の評価金額と計算方法を聞く

・銀行評価がのびる物件を探す

この繰り返しです。

優先順位は次の通りです。

メガバンク＞地銀＞信金＞ノンバンク

初期の段階では決め打ちせず、
一通りヒアリングしてください。

銀行が好むエリアや物件種別など聞きつつ、
自分の住所、職業、本業の収入、保有資産から
融資可能な規模感も探ります。


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融資攻略で無限拡大！

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融資を無限に引けたら、うれしいですか？

そりゃ、うれしいですよね。

物件が増えるほど収益が大きくなって
使えるお金も増えますから。

キャッシュフローが回ることが前提ですが。

で、

肝心の「無限に融資を引く」方法とは
いったい何なのか？

結論から言うと、

『銀行評価以上の借入れをしないこと』

です。

これをすると銀行から見たときに、

不動産資産　＞　借入残高

となるので、純資産がプラス。

余力がある状態になるので、
さらに融資を引くことができます。


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純資産プラスで拡大を目指せ！

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銀行評価以上の借入れをしない、とは
具体的には次のどちらかです。

・銀行評価より安く買う

・評価が足りなければ頭金を入れる

東京近辺で銀行評価よりも安く
買えるケースはほとんどありません。

フルローンで買えるのは
地方の築浅RCもしくは土地の広い
物件のみということですね。

東京で融資を受け続けようとするなら、
頭金を入れて買う必要があります。

私が以前から知っている横浜の地主さんも
固都税評価額以上の借入れはせず、
必ず頭金をいれていました。

そのおかげでリーマンショック後に
融資が冷え込んだ時期に融資を引いて、
値下がりした物件を次々と買えたのです。


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都市部で頭金２割が最強！

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ということで、
東京で資産を築きたい人は、
まず自己資金を用意してください。

例えば頭金２割。

１億円の物件に２０００万円入れれば、
次の融資も引きやすくなります。


え〜、２０００万円！

そんな大金持っていないし、
あったとしても出したくないよ！

そこまでしないと東京はダメなの？

あきらめて地方狙おうかな？


という人は、まず頭金を作る。

不動産の売買で頭金を作ることもできます。

具体的に何をするのか、明日またお話しします。


ゼロから頭金を作り、
専業レベルへ最短ルートで拡大したい人は
不動産業者の稼ぎ方を知ってください。

こちらのプログラムで学べます。

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▼稼ぐノウハウを７ステップでマスター：
http://con-pas.co.jp/letter/jissenkai/
　

・・・・
そもそも、銀行にアポイントとって
訪問してヒアリングするなんて、
どうすればいいのか分かりません！

というあなたには、銀行員や業者との
上手い会話のはこびかたもお伝えしますので、
毎朝の音声ブログをしっかり聞いてください。
　
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▼ウラ事情も把握してセミプロ投資家になる：
http://con-pas.co.jp/letter/jissenkai/
　


今回の募集は１月５日で締め切ります。
　
早めにチェックしてください。


コン・パス　村上

・
メール配信者：株式会社コン・パス
東京都千代田区永田町2-14-3　東急不動産赤坂ビル

お問い合わせ：info@con-pas.co.jp


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