★ 売却＆再投資で１億円！

村上です、
　
安く買って高く売る。
　
それが不動産の儲け方。
　
そもそも商売の基本ですよね。
　
不動産投資というと
安定の家賃収入が大きな魅力ですが、
ドカンと稼げるのは売却益。
　
インカムとキャピタルの
トータルで稼ぐことを意識してください。

利幅が大きいのはキャピタルです。
　
---------
　
買った時点で利益確定の転売案件
　
---------
も、しばしばあります。
　
相場よりも割安な金額で
物件を仕入れることができれば
いつ売却しても利益が出ます。
　
それほど割安ではなくても
５〜１０年程度キャッシュが回る物件なら
売却時に利益がでるケースが多いです。
　
フルローンを前提に考えると
毎年のキャッシュフローの５〜１０倍の
売却益を狙うイメージです。
　
相場並みで購入しても売却益が出せるのは、
返済が進んで残債が減るからですね。
　
物件の時価　＞　借入残高
　
の状態になれば、
最悪でも売り逃げられるので
経営リスクはだいぶ小さくなります。
　
賃貸経営は収入も支出も、
大きな変動はありませんから
購入時点で１０数年先まで見通せます。
　
ということは、
　
購入時の条件で売却可能な時期も金額も
おおよそ目処がついてしまう
ということですね。
　
つまりは売却益も想定可能。
　
買った時点でトータル収益がほぼ確定
といっても過言ではありません。
　
---------
　
２年で資金を２倍にする！
　
---------
　
買って売って資金を増やし、
再投資することで投資が加速します。
　
ある程度の資金があれば
倍々に増やしていくことも
それほど難しくはありません。
　
土地を買って新築アパートを建てる
ケースを見てみましょう。
　
▼前提条件
　
物件：１棟１億円を２棟、表面利回り８％
　
融資：１億円×２つ、金利２％、期間３０年
　
自己資金：諸費用分１４００万円（購入費の７％）
　
出口：２年後に２棟とも１億１０００万円で売却
　
上記の前提で２年間のインカムとキャピタルの
トータル収益はいくらになるでしょうか。
　
　
▼インカム
　
【１棟あたり】
　
家賃収入：８００万円／年
　
空室ロス：４０万円（満室賃料の５％）
　
銀行返済：４４６万円
　
運営経費：１２０万円（満室賃料の１５％）
　
上記の差し引きで
税引き前CF：１９４万円　になります。
　
税金はどうなるかというと、
　
元金返済：２４５万円
　
減価償却：２２７万円
　
なので所得は２１２万円、
税率２０％とすると税額は４２万円、
　
税引き後CF：１５２万円　になります。
　
【２棟で２年間保有】
　
１棟１年１５２万円ですから、
　
２棟２年で６０８万円になります。
　
インカムは６０８万円ですね。
　
　
▼キャピタル
　
【１棟あたり】
　
購入費用：１億円
　
諸費用：７００万円（自己資金）
　
融資金額：１億円
　
２年後の残債：９５００万円
　
売却想定金額：１億１０００万円
　
上記の差し引きで
税引き前手残り：１５００万円　になります。
　
税金はどうなるかというと、
　
簿価：９５４６万円
　
売却金額から簿価を引いたのが
譲渡所得になります。
　
なので所得は１４５４万円、
税率２０％とすると税額は２９０万円、
　
税引き後手残り：１１６４万円　になります。
　
【２棟売却】
　
１棟で１１６４万円ですから、
２棟だと２３２８万円になります。
　
キャピタルは２３２８万円ですね。
　
投入した自己資金１４００万円が、
２年間で２９３６万円になりました。
　
およそ２倍です。
　
あとはこの繰り返しで
資産を拡大することができます。
　
---------
　
売却＆再投資で１億円を超えろ！
　
---------
を目指してください。
　
土地から新築アパートを
１棟１億円×２棟建てて売却。
　
インカムは６０８万円、
キャピタルは２３２８万円。
　
２棟２年で合計２９３６万円です。
　
この資金を全て再投資に回します。
　
分かりやすく、元手１５００万円から、
同じことを繰り返していくと、
どうなると思いますか？
　
当初：１５００万円
↓
２年後：３０００万円
↓
４年後：６０００万円
↓
６年後：１億２０００万円
　
これが売却＆再投資のパワーです。
　
最初に１５００万円の元手さえ作れば、
５〜６年で１億円を超えます。
　
そこまでいけば勝ちは確定ですね。
　
現金で１棟買うことも可能。
　
頭金を２-３割入れて、
都心の物件を買うことも可能。
　
もう最強です。
　
---------
　
借金王→資産家へのステップ
　
---------
　
最終的に専業レベルを目指すなら
財務基盤を強化しなければいけません。
　
物件の銀行評価　＞　借入金額
　
銀行は純資産プラスの優良財務が好きです。
　
ゼロから始める際はフルローンや
オーバーローンでも仕方がありませんが、
前半で資金を作ったら中盤以降は
頭金を入れて借入を減らしていくのが王道。
　
買って売って、現金を再投資。
　
これが資産家への道ですね。
　
５年で１億円とまで行かなくても、
５年で３０００万円くらいは楽勝です。
　
　
自己資金１５００万円の人も
ゼロからスタートする人も、
結局やることは同じです。
　
純資産を確実に増やしたい人は、
こちらのレポートを読んでください。
　
　↓　↓　↓　↓　↓
　
■３０００万円プチ資産家マニュアル
http://con-pas.co.jp/letter/petitshisanka/
　

------------
　
借金まみれ、債務超過の状態を脱して、
半自動的に純資産が拡大する
具体的なシナリオを記載しています、
　
最短で専業レベルへ到達したい人は
是非読んでください。
　
　↓　↓　↓　↓　↓
　
■３０００万円プチ資産家マニュアル
http://con-pas.co.jp/letter/petitshisanka/
　

------------
　
　
今日もがんばっていきましょう！
　
コン・パス　村上
　
・
メール配信者：株式会社コン・パス
東京都千代田区永田町2-14-3　東急不動産赤坂ビル
　
お問い合わせ：info@con-pas.co.jp


◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます
※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです

◎首都圏不動産インサイドニュース
のバックナンバーはこちら
⇒ http://archives.mag2.com/0001674020/index.html?l=ime079d841

◎首都圏不動産インサイドニュース
の配信停止はこちら
⇒ http://www.mag2.com/m/0001674020.html?l=ime079d841