★ 満室経営でレバレッジ拡大！

村上です、

満室経営してますか？

不動産投資は時間を味方につけるビジネスです。

・融資でレバレッジを利かせる

・キャッシュフローが積み上がる

・残債が減って含み益になる

・売却して現金化する

仕組みが出来上がってしまえば、
半自動的に純資産が増えていきます。

なぜ、そんなことができるのかというと、
毎月安定の家賃収入があるから。

家賃が入ってこなければ
不動産経営は成り立ちません。


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家賃収入が生命線

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なのです。

当たり前すぎて拍子抜けしますか？

ですが、この当たり前のことを
忘れてしまっているオーナーさんが
あまりも多くて心配です。

例えば、、、

三ため業者のウソのレントロールと
満室偽装を見抜けずに高値掴みしてしまう人。

利回りに目を奪われて、
郊外のボロ物件を買ってしまう人。

業者の家賃保証があるからと、
新築物件を空室のまま放置している人。

などなど。

購入した物件をきちんと稼働させなければ
いずれ負のスパイラルに陥ります。

・キャッシュフローが残らない

・最悪、持ち出しで借金を返済

・お金がないから修繕費もADも出せない

・さらに空室が拡大

・売りに出しても買い叩かれるのがオチ

・次の銀行融資もストップ

事業拡大を目指すのであれば、
物件の購入段階から入居付けを意識して
不動産経営に取り組んでください。

１室５万円の部屋でも、
空いたまま放置すればかなりの損失になります。

・家賃収入は年間６０万円の損失

・利回り１０％で売却すると600万円の損失

インパクト大きいです。

反対に５万円の部屋を１つ埋めれば、
キャッシュフローも売却益もアップして
銀行にも好印象。

レバレッジ拡大という訳です。

不動産投資は収益目的ですから、
満室経営が義務だと思うくらいが
ちょうどよいと思います。


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稼働率９４％を目指せ！

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満室経営の目標は年間稼働率９４％です。

稼働率＝家賃収入÷満室賃料

１年間完全に満室だった時の賃料に対して
実際に入金された家賃の割合ですね。

なぜ、９４％を目標にすべきか。

解説します。

あなたが１K２０室、家賃は１室５万円の物件を
１棟所有しているとします。

満室賃料は５万円×２０室＝月額１００万円、
年間で１２００万円ですよね。

満室賃料を毎年、全額受け取れるか
というとそうはいきません。

入退去が必ずあるからです。


▼入退去の件数

単身物件の入居期間は平均で４年に１度です。

１棟２０室ならば毎年５室の入退去がある
ということになります。


▼空室ロス

各部屋の空室期間が９０日（約３ヶ月）とすると、
家賃収入はどうなるでしょうか。

各部屋、５万円×３ヶ月＝１５万円を失います。

1棟全体では、５室×１５万円＝７５万円のロス。


▼家賃年収と稼働率

満室賃料から空室ロスを引いて、

１２００万円−７５万円=１１２５万円

が実際の家賃収入になります。

稼働率＝１１２５万円÷１２００万円＝９３．７５％

おおよそ９４％ですね。

空室期間３ヶ月で入居付けできれば
稼働率９４％が達成できます。

3ヶ月という期間は原状回復から
募集、案内、契約までの流れを
スムーズに進めて大体これくらいです。

なので、９４％という目標は実質的に、
「常時満室」という状態を意味にします。


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空室期間は3ヶ月まで！

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まずは空室期間３ヶ月以内を目指してください。

９０日で埋めるイメージです。

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※1月22日（月）締め切りですのでご注意ください。

ご参加お待ちしています。

コン・パス　村上
　　
　
・
メール配信者：株式会社コン・パス
東京都千代田区永田町2-14-3　東急不動産赤坂ビル
　
お問い合わせ：info@con-pas.co.jp
　



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