【どっちに転んでも安全な不動産投資】

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　　 　　　「一緒に歩もう！小富豪への道」


　　　　　*****　2019年5月28日　Vol 689 *****

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【事務所のポリシー】



弊社は規模の拡大を目的としておりません。


弊社の目的は資産運用の世界でより高みを目指し、
その成果を一人でも多くの方に役立てて頂くこと、
これに尽きます。


販促活動は極力行わず、事務管理や経理、事務所運営など本業と
関係のない業務は全てアウトソースし、徹底的に固定費を削減して
リーズナブルなご相談費用を設定する一方、資産運用に関する
コンサルは、代表の田中がお一人お一人丁寧に対応させて
頂いております。


なお内容の中立性を維持するため、このメルマガは一切の
有償広告と相互紹介を受け付けておりません。





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【どっちに転んでも安全な不動産投資】


みなさんこんにちは。

前回は「45年フルローン」による、不動産投資の
危うさについてお話ししました。

先週の繰り返しになりますが「45年フルローン」は、
日本の財政破綻に賭けるギャンブルに似ています。

仮にわが国財政が破綻すれば「ハイパーインフレ+新円切り替え」
となるでしょう、この場合、私たちが持っている現金や預金は
紙くずになりますが、一方で私たちの借金もチャラです。

ですから仮に皆さんが財政破綻に賭けるなら、
借金はできるかぎり膨らませたほうが有利というわけです。

一方で逆の目が出ればどうでしょう。

すなわち政府の成長戦略が機能し始め、
GDPに占める国の借金の比率が、どこかで均衡するイメージです。

借金の絶対額を減らすことは難しくても、
GDPの伸び率以下に借金の増加を抑え込めば、
理論上破綻は免れます。

現在70歳から72歳の「団塊世代」が高齢化しますので、
むこう15年ほどは医療費や介護費は増えるでしょうが、
それ以降は徐々に逆回転が始まります。

なんとか頑張ってそのあたりを乗り越えれば、
日本の財政はソフトランディングできる可能性も十分あるでしょう。

その可能性はどの程度あるのか、
逆に言えば財政破綻の可能性がどの程度あるのか・・・

この点については人それぞれの考えがあっていいと思いますが、
どちらかにすべてを賭けてしまうことだけは、
避けたほうがよいのではないでしょうか。

不動産というものは便利な投資対象で、
使い方によっては、「どっちに転んでもOK」という
状況を作ることができます。

例えば成長戦略が機能しなかったり、
野放図な財政を放置したりして、
本当に日本が財政破綻してしまえばどうでしょう。

一時的には経済が混乱し、
保有する不動産に賃借人がつかない可能性もありますが、
問題はそのあとです。

すべてリセットされたあと日本経済はいずれ立ち直り、
それに伴って、不動産相場もしかるべき水準に戻る可能性が
高いと思います。

その場合私たちは不動産という形で、破綻前の自分から
破綻後の自分に対し無事資産を渡してあげることができるのです。

逆に日本経済がこの危険な15年を持ちこたえ、
ソフトランディングに成功したとすればどうでしょう。

今はインフレ率1％を切っていますが、
経済の正常化に伴って、例えば1.5％、場合によっては日銀が
目指す2.0％あたりまで物価は上がる可能性があるでしょう。

その場合には家賃もインフレ率にスライドして、
同程度上がっていると考えられますし、
手持ち不動産の価格も同様に上がっていると考えることができるのです。

これが「どっちに転んでもOK」の理由です。

つまり不動産は、わが国財政が破綻しようが、
ソフトランディングしようが、私たちを守って
くれるといえるでしょう。

唯一の心配は、金利の正常化（つまり金利の上昇）によって、
利払いが増えることですが、借入金を一定の範囲に抑えておけば、
何も恐れることはありません。

逆に例えば「45年フルローン」のように、
レバレッジをかけすぎると、利払いの上昇によって、
収支のバランスが破綻してしまう可能性があります。

その時になって不動産を売ろうとしても、
借入金の元本はさほど減っていない可能性が高く、
その場合はローンだけが残ることになるでしょう。

そもそも「45年フルローン」を使い、
このようにイチかバチかの勝負にでなくてはならないほど、
皆さんは追い込まれているのでしょうか・・・


売り手の巧みなセールストークに乗せられてはなりません。


では今回はこのへんで。



感想メールを頂けると助かります、できるだけ返事は書いています。

・参考になったところ
・反対のご意見
・自分はこう思う
・他にこんなこと教えて
・少し、解りにくかったよ

などなど、何でも結構です。

info@ginzafp.co.jp

あてお送りください。

メールの内容は、このメルマガや弊社ホームページで
（もちろんお名前を伏せて）ご紹介させて頂く場合があります、
困るという方はメールに「紹介不可」とご記入くださいね。





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【セミナーのご案内】


6/15（土）にセミナーを開かせていただきます。

タイトルは


◆「マネー増殖時代の資産運用プラン〜不動産編〜」

です。

今回「45年フルローン」の危うさについて話しましたが、
一方ですべての皆さんが、自己資金だけで不動産を買えるわけでは
ありません。

ではいったいどの程度までなら借り入れを用いてよいのでしょう。

ホントは「○○パーセントですよ！」と申し上げたいところですが、
残念ながらそんな単純なお話ではありません。

もちろん今自由になるお金の額も重要ですが、
それ以外にも万一金利が急騰した場合に備え、
ほかに流動性の高い金融商品をお持ちか否か？

お持ちだとすれば、
どんな金融商品をいかほどお待ちなのか？

ほかにも年間の収支のバランスや、今後の見通しなどをたて、
万一金利の上昇によって利払いが増えた場合、
手持ち資産からどの程度までなら補填できるのか、
想定しておかなくてはなりません。

さらに今後予定されるライフイベントなども、
事前に織り込んでおかなくてはならないのです。

つまりどの程度ローンを使うのかを考えることは、
ライフプランからおカネの流れを想定することと同義です。

逆にここさえしっかりとおさえておけば、
皆さんは安心して不動産投資ができるといえるでしょう。

今回のセミナーでは、安全に不動産投資を行うために、
押さえておくべきポイントについても説明させていただきます。

ほかにも「買い手」である私たちの視点から、以下のような
不動産投資の手法について説明させていただきたいと思います。

・私たちは本来どのようなポートフォリオを持つべきなのか？
・そのなかで不動産の最適配分はいかほどなのか？
・不動産の中でもどのような物件が自分にとって好ましいのか？
　ワンルームかアパートか、それとも一棟ものマンションなのか？
・物件価格のうちいかほどを融資でカバーすべきか、最悪の想定でも
　物件を手放さなくて済むか？
・出口をどのようにして想定しておくか、相続か、売却か？


本来ならこのように事前に十分練ったうえで、最後にどのような物件を、
どこから買うかというところに行き着くわけですが、
残念ながらほとんどの方は、この順番が逆になっているように
思います。


ほかにも今回のセミナーでは、具体的な物件の見極め方や、
管理会社の選び方といったお話も致します。


□スケジュール等

・日時：6月15日（土）14：00〜15：30（13：30開場）

・場所：アイオス銀座4階会議室（地図はこちら）
　　　http://www.ginzafp.co.jp/company/map.html

・参加費：無料

・参加人数：最大10名様（まだ7席ございます）


なお最大でも10名に達した時点で締め切らせて頂きます、
あらかじめご承知置き頂けますようお願いいたします。

お問い合わせは　03-6278-7652
お申込み：info@ginzafp.co.jp

なおいつものようにセミナー前後に無料お試し相談をお受けいたします、
特に不動産に関係ない内容でも構いません、お受けできる時間は

・11:00-12:00
・16:00-17:00（埋まりました）


です。ご遠慮なくお申し込みください。





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【思いつくことなど】


昨日タンスから靴下を引っ張り出そうとしたのですが、
ぎゅーぎゅーに詰め込みすぎていて、とうとう引き出しが開かないほどに
なってしまっていました。

前からうすうす気づいていたのですが、
まだ大丈夫だと先延ばしにたのがいけなかったようで、
昨日とうとう限界に達したのでした。

これはマズいと思って、
せめて靴下だけでもと整理し始めたのですが、
出てくるわ出てくるわ。

どこにこんなたくさん入っていたかと思うような靴下でした。
しかも似たような色とガラばかり・・・

服を買うついでに靴下を買うので、
どんどん買い足し買い足しになってしまい、
奥のほうにあるやつは多分一回か二回ほどしかはいていない、
そしてまた買ってくるので永遠に出てこない・・・

ぎゅうぎゅうになるからダメなんだな、
と考えていっそのこと靴下の量を半分にして、
残りは思い切って断捨離しました。

でもまた買って来るとおんなじことになるので、
向こう3年は靴下を買わないことに決めました。


来週あたりシャツに取り組む予定です。




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【このメルマガの著者　田中徹郎の書籍のご案内】

『アンティーク・コイン&実物資産で手堅く運用する』
　（田中徹郎　著：クロスメディア・マーケティング社刊）


日本やヨーロッパは大量の紙幣を供給していますが、
あいかわらず景気は低迷し、意図したほど物価は
上がりません。

当初は短期戦で終わるはずだった量的緩和は常態化し、
いつ終わるともしれません。

世界的なマネー過剰な状態が続くなか、
実物資産の相対的な価値が高まってきている
のではないでしょうか。

不動産は世界的にジワジワ上昇していますし、
不動産以外の実物資産・・・たとえば美術品や宝石、
コインなども上昇を続けています。

アンテナが高い一部の投資家は、すでに実物資産への
シフトを始めているといってよいでしょう。

本書は実物資産に的を絞り、資産運用や資産の防衛
という観点から

・アンティーク・コイン
・カラーストーン
・ワンルームマンション

への投資について、解説させていただきました。

コインについては巻頭で
10枚ほどカラー写真を掲載し、
世界の名品コインについて1枚ずつ解説いたしました。
どれも資産価値の上昇が見込める素晴らしいコインたちです。


相場が急騰するイギリスコインに続き、今後上昇が
期待できるエリアについても解説しています。

そのほか

・30年前に1万円で買った中国のコインが、4500万円に
　値上がりした事例

・イギリスで1700年代に作られた大型金貨が、ここ10年で
　およそ10倍に値上がりした事例

・ミャンマー産の非加熱ルビーが、ここ10年で3〜4倍に
　値上がりした事例

など、ちょっとナマナマしいお話もしています。


以下はアマゾンのサイトです、買っていただけると
すごくうれしいです・・・


『アンティーク・コイン&実物資産で手堅く運用する』

http://www.amazon.co.jp/dp/4844374761



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『日本が財政破綻しても資産を奪われない10の投資』
　（田中徹郎著、2013年幻冬社MC刊）

タイトルはちょっとおどろおどろしいですが、
これは僕のネーミングではありません、
出版社の方が決めてくれたものです。

たしかに我が国の財政破綻は、目先起きうるリスクの
一つではありますが、世界を見渡せば、米国、欧州はもちろん
中国やほかの新興諸国ですら、次の金融危機の震源になる
可能性があります。

マネーの大量供給が常態化し、ますます不安定化する
世界のなかで、私たち日本人はいったいどうやって
自分たちの資産を守り、自分たちのライフプランを
維持すべきなのか・・・

そんなことを皆さんに考えてもらいたくて
書きました。

僕のこの10年の集大成です。

前半は日本の危機的な財政状態、米国の強欲マネー暴走の可能性、
ユーロの本質的な矛盾、中国のシャドーバンキング
にまつわる問題など、世界で危機の震源になりうる
諸問題について深く考えてみました。

後半は不安定化する世界で、自らの資産を防衛するための
具体的手法について紹介させていただきました。

株や債券など伝統的な金融商品にとどまらず、インフラETFや
不動産、貴金属、ヘッジファンド、アンティークコインから
プライベートバンクまで、ちょっと他の本ではみられない
幅広い手法を紹介しています。

『日本が財政破綻しても資産を奪われない10の投資』
http://books.rakuten.co.jp/rb/12609254/

興味をお持ちの方は読んでみてください。

たぶん最後の10ページだけでも777円の価値は
あると思います・・・




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【ご挨拶】

初めてお読みいただく皆様へ。

銀座なみきＦＰ事務所の田中です。
このたびは、当コラム配信にご登録頂き誠にありがとう御座います。


このコラムでは、国内で市販されている株式投信、保険、債券など伝統的
な金融商品にとどまらず

・海外ETFやヘッジファンド
・商品インデックス・ファンド
・世界のクラシック・コインやカラーストーンなど現物資産
・国内の不動産や海外の不動産
・スイスのプライベート・バンクを使った運用諸手法
・相続や節税に関する諸手法
・貴金属地金
・法人保険を用いた節税手法

などさまざまな金融商品や投資手法のなかから、私独自の視点で
選んだテーマと、それらに対する私の考えなどを、皆さまにお話しして
行きたいと思います。

また時には歴史のこと、社会のこと、人間の心理のこと、芸術に関する
ことなど、資産運用と関係のないお話をさせて頂くこともありますが、
それは私には資産運用と、このようなテーマはどこか奥の深いところで
つながっているように思えるからです・・・


いずれにしましても、このメルマガがすこしでも皆様の生活にお役に
立てば幸いです。




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