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村上です、
業者開拓してますか?
出口のとれる割安物件を
手に入れたいと思ったら、
業者開拓が欠かせません。
業者=ルート
銀行開拓&業者開拓の
ルーチンを回していくことで
仕入れルートを構築してください。
・銀行を開拓して「買える人」になる
・業者を開拓して情報を集める
・選球眼を養って物件を見極める
・割安物件を獲得する確率が上がる
という感じです。
今回からは業者開拓について
知っておいて欲しいことを
まとめて行きます。
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まずは業界構造を知る
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不動産業界は分業制です。
業者開拓をするぞ!
と意気込んで
手当たり次第に連絡しても
効率はよくありません。
業者の特性を知った上で、
狙うべき業者とそれ以外を
知っておきましょう。
一口に不動産業者と言っても
業態は様々で、そもそも
売買と賃貸に分かれますよね。
さらに、売買だけを見ても
仲介だったり、三ためだったり、
開発業者だったり。
大まかに3つの役割で
分業されています。
・流通(仲介会社)
・開発(建売会社など)
・販売(買取再販、三ため業者など)
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で、
どの業者を狙うべきなのか。
物件情報の流れを理解すると
狙い所が見えて来るはずです。
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狙うはブツ元
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ブツ元とは、
地主さんなど大元の売主から
物件の販売を任される業者のこと。
ほとんど全てケースで
仲介会社がブツ元になります。
パターン1:
売主→仲介→買主
パターン2:
売主→仲介→開発(→仲介)→買主
パターン3:
売主→仲介→販売→買主
当然ですが、
間に業者が入るほど
売買金額は上がっていきます。
それが彼らの商売なので。
ただし、仲介業者と
開発業者や販売業者とでは
利益の載せ方が違います。
仲介業者:仲介手数料のみ
開発業者:経費+利益を上乗せ
販売業者:経費+利益を上乗せ
仲介手数料は業法で
定められていますが、
利益をいくら乗せるかは
開発業者・販売業者の
さじ加減次第、青天井です。
最近では融資が出るギリギリの金額まで
利益を上乗せする販売業者が横行しています。
ということで、
業者開拓では、
ブツ元の仲介会社を狙うべき
なのです。
では、
具体的にどうやって
ブツ元の仲介業者を開拓するのか?
販売業者や開発業者とは
一切付き合ってはダメなのか?
次回に続きます。。。
今日もがんばっていきましょう!
村上
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会場でお会いしましょう!
コン・パス 村上
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