★ 建売アパートを買い叩け！！

村上です、
　
重要なことなので再度メールします。

いよいよ始まりました。
　
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業者物件の値下げ放出
　
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です。
　
過剰な融資が落ち着き、
買える投資家が絞られる中、
　
物件を持ち切れなくなった業者が
値下げをし始めています。
　
「持ち切れなくなる」とは
どういうことなのか後ほど解説しますが、
まずは直近の一例を聞いてください。
　
会員さんからの成果報告が続々来ています。
　
そのうちの一つ。
　
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山手線沿いの建売アパート
　
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の事例をご紹介します。
　
・山手線沿線　駅徒歩９分
・新築木造アパート
・想定家賃収入　１２００万円
・１K１２室
・延床９０坪くらい
・敷地５０坪くらい
　
公にできないので情報が少なめですが、
あなたならいくらで買いますか？
　
ちなみに業者の売り出し価格は
２億円、表面利回り６％ですね。

この会員さんはある筋から
「交渉可能物件」として紹介され
成立した金額がなんと、、、

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３０００万円の値引きで利回り７％

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になりました。

１億７０００万円です。

土地も特に問題があるわけでなく、
所有権だし、道路付けもよい。
地型も悪くないです。

山手線沿線で利回り７％の新築ですから、
よい買い物をしましたね。

自分で建てればできる数字ですが、
タイミングが合えば建売でも
こういった仕入れが可能な時期になりました。

ちなみに買付は１億６０００万円でいれたそうです。
で、１億７０００万円で着地。

なぜこんなオイシイ物件を買えたのか。

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やるべきことをやっただけ。

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いつもお話ししていることですが、
銀行開拓と業者開拓のルーティンを回す。

その中でオイシイ物件を見逃さず、
欲しい金額で買う、だけです。


１）銀行開拓で融資の可能性を確認済み

２）業者などネットワークも開拓

３）入ってきた案件の交渉可能性を確認

４）欲しい金額を値付け（買い付け）

５）スピーディーに融資を固めて成約

この方の場合、ポイントは１）でした。

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『　債務超過　』を突破せよ！

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入塾前に地方都市で築古の大型物件を
購入していて実質的に債務超過、
融資の足を引っ張っていました。

一部の金融機関で辛辣なことを言われ
へこんでしまっていたのです。

ただ、幸いなことに本業でしっかりと
稼いでおられたので私からは
地元（都内）の金融機関であれば
むしろ融資したいはずとアドバイスしました。

で、めげずに地道に銀行開拓をして
買える金額を確認しておいたのが
今回の成約に結びついたのですね。

売主側の業者が物件を手放したかった、
という商機をつかむことができました。

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業者が『　持ち切れない　』理由

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はシンプルな話です。

大手の有名どころに限らず、
新築アパートを建てて売る業者は
無数にいます。

持ち切れない理由は資金繰り。

土地も建物も全額自己資金で賄う
体力のある業者もいますが、
大抵の業者は銀行融資を引きます。

問題は融資の返済期間で通常は
１年程度で完済しないといけません。

また仮に全額現金でアパートを
建てたとしても次のプロジェクトが
控えているので資金を回収したい。

売って利益を得るのが彼らの商売。

なので、高値で売れなければ
原価割れしない程度に値下げして売る。

原価＋人件費をサッサと回収して
次のプロジェクトに取り掛かりたいのです。

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建売アパート業者の放出を狙え！

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年末から来年前半にかけて
しばらくこの傾向が続くはずです。

投資ブームに乗って乱立した
新築アパートがダブついていますので
それらが一巡するまでですね。

で、その後はどうなるかというと、
アパート用地が下がり始めます。

新たな商機がやって来ます。

今から備えておいてください！！

コン・パス　村上


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