村上です、
収益物件を安く買いたいなら、
仕入れの基本は仲介回りです。
パターン1:
売主→仲介業者→買主(あなた)
という仕入れルートが
理想的ということです。
仲介手数料しかとらないのが
仲介業者の良いところ。
仲介だけではなく、
開発業者や販売業者が入ると
彼らの利益が乗ってきます。
パターン2:
売主→仲介業者→開発業者(→仲介)→買主
パターン3:
売主→仲介業者→販売業者→買主
開発はアパートメーカ、
販売は三ため業者などですね。
彼らも商売ですから、
利益をとるのは当たり前のこと。
さらに、
売る相手がシロウトならば
限界ギリギリまで利益をとる
という業者もいます。
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売主業者はやりたい放題
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アパートメーカは、
土地を仕入れてアパートを建てて
利益を得るのが仕事。
三ため業者は、
安い中古物件を探して来て
利益を乗せて売るのが仕事。
開発業者、販売業者をまとめて
「売主業者」と呼んだりもします。
売買契約の売主になるから売主業者。
アパートメーカは仲介経由で
物件を販売をすることもありますが、
基本的には売主業者は
エンド客へ直接物件を売却します。
売主ですから売りたい金額で売る。
融資がつくギリギリの
上限ラインまで金額を上げます。
なので、
融資が出やすい今は、
物件価格が高くなるんですね。
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出口のとれない高値づかみ
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例えば、23区で利回り6.5%の
建売アパートを買うとします。
今どきよくある物件ですね。
物件価格1億円、フルローン、
融資期間30年、金利1%だと、
年間の返済額は380万円。
返済380万円÷家賃650万円で
返済比率が58%になります。
どの銀行でも大体
返済比率60%くらいが、
融資審査の上限です。
これ以上の返済額になると
収支が合わないので貸せない。
つまり買主が頭金を
入れないといけなくなります。
アパートメーカーも
その点を知っているので
利回り6.5%に標準をあわせて
物件価格を決めるわけです。
なので、
あなたが建売アパートを
利回り6.5%で購入すると
それ以上の金額では
売却しにくいということになる。
残債を減らすまでは出口を取れない
高値づかみということです。
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建売アパートにも割安がある
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では、
建売アパートは
一切ダメかというと
そういうわけではありません。
アパートメーカーの
仕入れにも幅があります。
安く仕入れられるときもあれば、
高く仕入れるときもある。
狭い土地にうまく詰め込んで
利回り6%にする場合もあれば、
広い土地でも建物があまり入らず
利回り6%にしかならない
という場合もある。
で、
後者の場合、
利回り6%なおで収支はイマイチ。
でも土地が広い。
つまりは資産価値があるということ。
こういう物件は可能性がありますね。
次回に続きます。
がんばっていきましょう!
村上
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