★ 初心者は三ため業者でもOK！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

村上です、

不動産投資の必勝法は、
相場以下で買うこと。

つまり、

売れる金額より安く買う。

これが鉄則です。

で、

安く買える可能性が高いのは、
仲介業者から買うケース。

彼らは仲介するだけなので、
成約すればとりあえずOK。

売買金額が1000万円安くなっても
仲介手数料は30万円減るだけですから
取引成立の方が重要なんですね。

だから、

安く買うなら、基本は仲介です。

一方で、

気をつけたいのは売主業者。

アパートメーカーや
三ため業者ですね。

安く仕入れて高くうる、
利益を乗せて儲けるのが
彼らの商売。

特に三ため業者は
えげつないので要注意です。

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三ため業者って何ですか？

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という人のために
一応解説をしておくと、

三ため＝第三者のためにする売買契約

売主Aがいて、
最終的な買主Cがいるときに、

A→B→C　という形で、

中間に入って売買を行うのが
三ため業者です。

業者Bは、買主Cに代わって、
売主Aと売買契約を交わします。

この契約形態が三ためですね。

三ための特徴は、
不動産の所有権がA→Cと
直接移転すること。

中間であるBは、
所有権の登記をしません。

なので「中間省略」とも言います。

中間省略は昔からあったのですが、
途中で法律が変わり、現在合法なのは
第三者のためにする売買契約のやり方。

三ため業者となるBは、
Aに対しては買主の立場ですが、
同時にCに対しては売主の立場です。

BはAから購入した金額に
利益を乗せてCに売るわけですね。

売主なので売りたい金額で売ります。

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売主業者はやりたい放題。

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安く仕入れて高く売るのが
三ため業者の商売です。

利益はとれるだけとりたい。

どこまで乗せるかというと、

前回お話しした
アパートメーカと同じです。

融資がつくギリギリの上限まで
利益を乗せて売るわけです。

銀行が物件を評価する目線は
だいたい決まっています。

銀行評価が市場価格ということですね。

三ため業者の売値は銀行が決める
と言ってもいいでしょう。

そうすると三ため業者が
頑張って安く仕入れるほど
利益がとれるということになりますね。

安く仕入れて高く売る。

不動産投資家と
同じことをやっているわけです。

なので当然、利益相反。

だから、

三ため業者から買うと
基本的には高値づかみになります。

ただし、メリットもあります。

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三ため業者もときにはOK

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特に初心者で資金が少ない人は
三ためと付き合うのも
ありかもしれません。

フルローン、オーバーローンを
アレンジをしてくれるのは
売主業者ならではですよね。

提案されたものを
何も考えずに買うのは危険です。

見極めるポイントは土地の価値。

利回８％でも郊外の畑の中だったり、
都心でも狭小で私道に面した
不整形地だったり。

反対に利回り６％でも道路が広く
整形地で敷地が余っている
と言ったような場合は可能性ありです。

しっかりと見極めてください。


村上



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