★「失敗からの復活」経営分析実践講座開催します【 首都圏不動産インサイドニュース 】

「勝てる投資家」を目指して！
===========================
　株式会社コン・パス　村上
　☆首都圏不動産インサイドニュース
===========================

村上です。

不動産実践会や、
起業塾にいる方は、
全員が全員成功しているわけではありません。

不動産投資はビジネスですから、
当然成功もあれば失敗もあります。

そして、
ビジネスですから、
失敗しても復活するチャンスはいくらでもあります。

フィールドに立ち続けてさえいれば、
勝てるチャンスは誰にでもあるのです。


今までの敗者復活事例を少しだけ。

Aさん
多法人、二重価格、残高偽装、決算書偽装

法人を十数個作り、
その全てで偽装が行われていました。

しかし、
その詳細を本人は全く把握しておらず、
銀行とも話したこともない。
全て業者やコンサルにお任せ状態。

銀行から決算書を求められても、
税理士と業者が対応し、
本物と銀行用の決算書が作成されていました。

そうこうしているうちに、
メインとなって動いていた業者が別件で訴訟を起こされ、
休業状態に。

来年の決算をどうしよう・・。
銀行になんて言えば良いんあろう。
物件の管理やサブリースはどうなるんだろう。
私はどうなってしまうんだろう。

このような状況でした。

そこで私たちは、
全ての物件を精査し、
詳細なシミュレーションを作成していきました。

そして売却可能価格を算出、
残債や、
売却時の違約、税金、手数料等、
全てを数値化していきました。

その結果、
この方は運よく、
全てを清算すれば、
若干のプラスで終われることがわかりました。

そして、
・追及が厳しそうな銀行
・利益がでるもの
・不正の度合いが重い物
から売却活動を始めました。

現金のストックができれば、
いざ銀行とトラブったとしても、
売却時のマイナスを補えます。

結果、
半年ほどで半数近くを売却しました。

大小ありましたが、
一件が想定以上の価格で売れ、
潤沢なキャッシュをストックすることができました。

残った物件は
・数年運営し、残債を減らすもの
・高値で売りに出し、売れたら売るもの
・そのまま長期保有するもの
に分類しました。

保有物件は管理状況を見直し、
収益の向上、
経費の削減、
長期修繕計画を立て、
物件本来の価値を上げていきます。

そして売却時のマイナス想定分のキャッシュを残しながら、
正攻法で再度購入を進めることとなりました。

どうしたら良いのかわからず、
不安でいた日々が、
現状分析をした結果、
なにをすべきかがはっきりわかったのです。

そして結果として、
プラスの状況になったのです。


Bさん
地方築古物件3棟連続購入

年収1,000万円、
自己資金数百万で、
一気に借り入れを4億。

誰が見ても危なっかしい状況です。
そしてそれらすべてを高値掴みしていました。

売れる状況ではありません。
追加購入も難しい。

４億もの借り入れがあるのに、
キャッシュフローはトントン。
退去があればそれが全てマイナス。

さらに築古なのに大規模修繕もしていない。

絶望的でした。
しかし本人はあまり実感がないようで、
のほほんとしていました。
なんとなく危さは感じているものの、
リスクがどこでいくらなのかを感じていなかったのです。

本人が本気を出してくれないと、
私たちもお手伝いできませんし、
かといって過度に不安を煽るのも良くないと思い、
まずは現状の把握を数字で表すことにしました。

その結果、
デッドクロスが2年後に来ることがわかりました。

早急に手を打たなければ手遅れになります。

購入したばかりなのに、
2年後にはキャッシュフローはマイナス、
そしてそのマイナス幅は年々大きくなり、
３〜４年後には破たんする状況です。

ここでようやく本人も状況を理解し、
真剣に向き合うようになりました。

この方は購入したばかりで、
最初の確定申告をしていない状況でしたので、
まずは土地建物、設備の比率を計算し、
原価償却を長くとり、
デッドクロスを後ろにずらします。

そして金利が高いので、
借り換え、金利交渉を目指します。

管理状況も悪かったので、
地元の管理会社を回り、
収益向上と、
長期修繕計画の策定。

結果、減価償却の調整と金利交渉がうまく進み、
デットクロスを7年先まで延ばせました。

管理会社の変更は苦戦しましたが、
何とか良い会社を見つけ出し、
収益アップもできました。

それでもこの方の損益分岐は、
１０年以上先、
現状で清算した場合はマイナス1億程度です。

しかし、
その間にたまったキャッシュで小型物件を購入し、
ノンバンクや公庫で融資を付け、
徐々にキャッシュが貯まっていき、
損益分岐が少しずつ前倒しになってきています。



何をしたら良いのかわからない、
リスクがいくらなのかわからない、
損をしているのか得をしているのかわからない、

それらを全て可視化できれば、
次の一手が見えてきます。


現在募集している
「経営分析実践講座」
では、
ブラックスキームからの脱却、
そして現状分析から戦略立案ができるようになります。

不動産投資を事業と捉え、
生涯使えるスキルを学んでください。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2月23日(土）12:00-17:00
「経営分析実践講座」

▼募集要項はこちらからご確認ください
https://wp.me/P8S41o-Nk
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

・・・
■1棟目で失敗したくない堅実なあなたへ

　↓　↓　↓　↓　↓　
致命的なミスを回避する４つの必修科目（無料）

http://www.con-pas.co.jp/lp2d/


・・・
■専業レベルへの最短ルート！

　↓　↓　↓　↓　↓　
３０００万円プチ資産家マニュアル（無料）

http://con-pas.co.jp/letter/petitshisanka/


・・・


■借金で人生を棒に振りたくないあなたへ

　↓　↓　↓　↓　↓
オーバーローン破産回避マニュアル（無料）

http://con-pas.co.jp/letter/bankrupt/

◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます
※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです

◎首都圏不動産インサイドニュース
のバックナンバーはこちら
⇒ https://archives.mag2.com/0001674020/index.html?l=ime079d841

◎首都圏不動産インサイドニュース
の配信停止はこちら
⇒ https://www.mag2.com/m/0001674020.html?l=ime079d841