退去時に原状回復代金を十分に取る(前編)-家主のインフレ対策策1

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第761号　退去時に原状回復代金を十分に取る(前編)-家主のインフレ対策策1
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。



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　先月後半から体調を崩しており、20日ぶりの配信となります。Email返信等が滞っており、申し訳ございません。

　今号は、家主のインフレ対策の重要性と、その対策の一つとして退去時に原状回復代金を十分に取る方法を書きます。



■今週末のオンラインサロン会員様対象無料ウェブセミナー開催情報

　会員の皆様は、フェイスブックグループまたはチャットワークグループをご確認の上、お申込み・ご参加をお願いします。ライブ参加は講師にご質問頂けますので、必ずカメラとマイクを予めご用意下さい。

・4日（土）午前8時から10時　消費税インボイスセミナー-不動産賃貸業の免税事業者がインボイス（課税）事業者になるべきかどうか-

・5日（日）午前10時から正午　原状回復代金請求の法務セミナー（弁護士法人フルサポート　代表弁護士西面先生）と原状回復費用捻出の損害保険・賃貸保証活用セミナー（石渡浩）

※オンラインサロン入会申込はこちらから
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=172263687



■不動産投資でのインフレ対策の重要性

　インフレによって不動産購入価格が上がっていますが、それのみならず、運営コストも増額しています。

　融資による収益不動産購入は、経費支払い、納税の上に借入金返済をして、入金家賃が残らなければ、デフォルトします。

　借入元利金返済だけで入金家賃額の半分位になるケースが多く、また、空室損、諸経費支払いと納税を控除すると、家賃収入はわずかしか残らないものです。

　例えば、年間家賃収入千万円との表示を見て収益不動産を購入しても、実際の賃料収入は900万円程度が一般的です。

　そして、建物管理費、賃貸管理費、入居募集費、修繕費、固定資産税、保険料といった必要不可欠な経費が毎年200万円位かかることでしょう。

　そこから法人税等または所得税等が200万円かかり、また、借入元利返済額が400万円あると、納税・返済後の年間キャッシュフローは約百万円という計算です。

　仮に借入残高が1億円で、金利が1％上昇すると、その百万円はほとんど吹き飛んでしまいます。インフレ局面では、この金利上昇に要注意です。

　また、インフレによって運営経費が数割上昇すると、やはり年百万円のキャッシュフローをかなり圧迫します。

　ですから、インフレ対策を講じないと、不動産賃貸業が破綻しかねません。



■退去時に原状回復代金を十分に取る(前編)-家主のインフレ対策策1

　家主のインフレ対策で重要なのは、増加費用の価格転嫁です。

　地域によっては家賃を上げても新規入居者が付きますし、更新時に値上げを依頼して応じてもらえます。実際、私の営業エリアである神奈川県南部では、コロナ前に比べて賃料1割アップを実現させています。

　もっとも、需給状況によって、それが難しい地域も多いことでしょう。

　では、どうやって増加費用を賃借人に転嫁できるでしょう。それは、退去時です。すなわち、原状回復代金を十分に取ることです。

　世間では、国土交通省のガイドラインや東京都条例によるいわゆる東京ルール等の普及により、入居者に原状回復費用負担を求めることが難しくなっているとされています。

　しかし、私は十分な原状回復代金を請求し、回収しています。

　例えば、クロスが汚損されて張替えが必要になっても6年間入居しているので減価償却すると原状回復費用はゼロ、なんていう計算はしません。10万円の張替え代金がかかれば、その全額を請求して回収しています。

　実際にかかる実費を超える原状回復代金を請求することも、日常的です。

　契約に基いて退去清算を進めるので、裁判で負けたことは一度もありません。

　遅い時間帯に長文になりましたので、続きは明日配信致します。

　なお、オンラインサロンご入会中の方は、フェイスブックグループまたはチャットワークグループにてご確認の上、5日（日）午前10時から正午まで開催する、
原状回復代金請求の法務セミナー（弁護士法人フルサポート　代表弁護士西面先生）
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原状回復費用捻出の損害保険・賃貸保証活用セミナー（石渡浩）
を是非ご受講下さい。録画配信もあります。

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