★ＴＡＴ〇ＲＵの衝撃！！【 首都圏不動産インサイドニュース 】

村上です、

まんまと騙されてしまいました。

一部上場企業だからと安心していました。
まさか、彼らもかぼちゃと同じだなんて・・・。

かぼちゃの馬車〜シェアハウス〜サブリース〜改ざん〜銀行もグル

この流れ、
まだまだ続きそうです。

ＴＡＴＥＲＵさんに関しては現在調査中とのことですが、
次々に改ざんの暴露記事が出てきています。

不動産投資の世界を垣間見た皆様にとっては、
すでに驚かれるような内容でもないと思いますが、
世間一般ではそれなりに騒がれています。

スルガさんも
ＴＡＴＥＲＵさんも、
株価が大変なことになっているのがその証拠です。

本日は不動産業界の闇について、
少しマジメに語ってみたいと思います。


今回の問題は混同して見られがちですが、
いくつかの要点があります。

１　業者の不正(書類偽装等)
２　銀行の見逃し
３　サブリース
４　かぼちゃの馬車等シェアハウス

これらをひとまとめにし、
かぼちゃ＆スルガ問題、
としてしまうと、
問題の本質がわかりづらくなってしまいます。

まず、
１，２，３に関しては、
昔からあります。

良い悪いは別として、
その結果、
業者も、銀行も、借主も、
全員利益を得ていました。

売りたい、買いたい、貸したい、
全てのニーズが一致し、
被害者は特になく、
何十年と続いてきました。

パチンコの三点方式と同じで、

パチンコで景品を貰う。
その景品を換金する。
換金所は警察ＯＢ。

警察「パチンコは遊戯、換金できるなんて知りません(キリっ)」
と同じです。

今回の業者の不正も、
銀行も金融庁も知らないとありえないです。
ほんとに知らなかったとしたら、
それはそれで○○です。

何をいまさら(笑)、
といった感じです。

まあ、実際はいくら何でもやりすぎですし、
強烈な偽装が横行していたようですので、
ここまでむごいのは過去無かったのかもしれません。

でも、
でもですよ、

そもそも不動産投資に対する融資って、
頭金１〜３割くらい入れろというのが本来のスタンスですよね。

にもかかわらず、
これだけ億単位の不動産がバンバン動いている、
これっておかしいと思いませんか。

1億円の2割って2千万円ですよ。
3つ買ったら6千万円。
全て使ったらだめなので、
3億円買ったひとは1億円くらいの資産がないと
おかしいことになるわけです。

普通のサラリーマンがみんな〜千万、
〜億円も持っているわけないじゃん、
って感じなんです。

ということは、
どういうことか。

他の銀行でも・・・・、
ここから先はお察しください。。

でも、
さらにでもです、
それで今までは誰も損せず、
問題もなかったというのも事実なんです。

では何が問題なのか？

はい、銀行の無能さが問題なんです。

すでに車が自動運転になり、
月への旅行ができる世の中なのに、

未だに積算至上主義って(笑)

都心よりも北海道の広大な物件の方が評価がでるとか、
銀行はギャグのつもりなんでしょうか。

笑えないのでやめていただきたい。

今回の事件でも、
規制を強化するのではなく、
なぜそのようなことをしないといけなかったのか、
その根本的な問題を見直してほしいです。

ここで規制を強化なんかしたら、
それこそ地銀や信金は窒息してしまいます。

もちろん不正を見逃せ、
なんてことは言いませんが、
実態に即した評価をして欲しいのです。

・・・と、
銀行の話になるとつい辛口になってしまい申し訳ございません。
※銀行の悪口は全てポジショントークですので、
本意ではありません。銀行様万歳！！

・・・ですので、
１，２，３に関しましては、
ダメなことなのですが、
特定の被害者はあまりいなく、
昔からあったことだったのです。

しかし、
今回の４、
これが今回の特殊な部分です。

思いっきり被害者出してます。
かぼちゃの馬車やゴールデンゲインなど、
そもそもが詐欺まがいな商品でした。

ちなみにＴＡＴＥＲＵ問題は、
１，２，３側です。

商品自体に問題はなく、
被害者は存在しません。

自己資金が無いのに買わされた、
これってむしろ逆で、
投資家にとっては利益ですから・・。

それとは違い、
かぼちゃの馬車などにみられるシェアハウス＆サブリースは、
誰がどのように、どの角度から見ても、
長続きはしない悪徳商法です。

騙される人が悪い！というのは置いときまして、
やはりこれは業者の方が悪いです。

5,000万円の価値しかない物件を、
10,000万円の価値のようにして売る。
※実際はもっとひどいものが多数あります

商売は大なり小なりこのような仕組みではあるのですが、
今回の場合、
想定賃料をもとにした事業収支があり得ないほど盛られている、
また建築費などもありえないほど盛られている、
そしてそれを保証すると言っている。

少し勉強すればわかること、
これは間違いないのですが、
だからと言って騙して良いとはなりません。

当然上記のようなありえない賃料を保証したら、
業者自体が持ちません。

そのため、新しい顧客に売却した利益で、
その保証賃料をまかないます。

最初から自転車操業、
いや、マックス立ちこぎ状態です。

これって何か思い当たりません？

はい、
よくある投資詐欺のパターンです。

出資金に応じて利回り３０％。
最初の数カ月は配当があり、
投資家に信じさせてからさらに投資を促す、
ドンドン投資を集め、
その金額の一部で配当金を出す。

頃合いを見て、
ドロンっ。。

そうです、
何を隠そうかぼちゃの裏のオーナーは
そっち系の人です。

業界ではみんな知っていました。

「なんで銀行はそんなとこに金貸すのかね？」
「反社チェックは機能してないのかね？」

など、
私らも正直疑問でした。

ですので、
これは本当に騙された人たちが多数います。

そしてスルガ銀行はどうかというと、
第三者委員会のレポートにもあった通り、
会社としてダメです。

ガバナンス云々ありますが、
銀行として、会社として終わっています。

私、結構スルガさん好きだったんですけどね。

積算云々でしか見れない無能な銀行と違い、
攻めの融資は大いに意義がありました。

しかし今回のレポートで内部の崩壊が
リアルに描写されており、
もはや存続可能なのかもわかりません。

ただし、
オーナーがスルガを責めるのは、
やはりどこか違う気がします。

オーナーはかぼちゃに騙されたのであって、
スルガに直接は騙されていません。

現に、
儲けたのはかぼちゃです。

かぼちゃの一部の人はとっくに大金もって消えちゃいました。

スルガは多くの不良債権を抱え、
社会的な制裁も受けています。

かぼちゃが悪い、
スルガが悪い、
オーナーが悪い、
みんな悪い、

なのですが、
今回の図式は、

かぼちゃ=道義的、法律律的に悪い
銀行=ガバナンスが機能せず、社会的に悪い
投資家=自己責任として勉強しない自分が悪い

このような感じだと思います。


しかし、
騙されたオーナーさん、
くよくよしていても始まりません。

不動産投資は事業です。
事業に失敗はつきものです。

失敗しない経営者なんて絶対にいません。

億の借り入れを起こして事業を始めたのですから、
失敗したら破産は視野に入れるべきです。
ここに言い訳は通用しません。

しかし、
億の借り入れの事業を起こしたということは、
一般の方には経験できない大きな決断、
そして責任があり、
これは人を何倍も強くします。

借金を負ったことがない外野は、
投資は自己責任、
勉強しないのが悪い、
そんな美味しい話あるわけがない、
などと高い場所から避難します。

正直ムカつきますが、
言わせておけば良いのです。

私も不動産会社を経営しているので、
10億規模の借金があります。

不眠症を通り越して、
もう3年ほど寝ていません。
※嘘です、寝つきは割と良いタイプです

返済できなくなったらどうしよう、
事故が起きたらどうしよう、
ではないのです。

絶対返済する、
絶対儲けてウハウハになってやる、
なのです。

しかし、
世の中全てが思い通りになるわけでもなく、
不測の事態が起こることも多々あります。

そんな時は、
腹を括って破産です。

破産は辛いですし、
恥ずかしいです。

でも、
そんなにたいしたものではありません。

経営者はみんな、
ある程度覚悟してるはずです。

だから経営者は、
高級外車に乗ったり、
高級時計を身に付けたり、
高級クラブに行くのです。
※いいわけです

刹那的な生き方になってしまうんです。

しかし、
だからと言って、
そうそう敗北宣言はしません。

最後まであがいてやります。

不動産投資で失敗した人は多くいます。
そこですぐに逃げないでください。

戦い方はいっぱいあります。

何を隠そう、
私は以前債務整理の仕事をしていました。

そういうピンチに慣れているんです。

何事もうまくいくに越したことはありませんが、
最悪のケースはいつも想定するべきです。

転ばぬ先の杖、
転ばぬ先の実践会です。

すいません、
強引に宣伝に結びつけました。

私の運営するプロ投資家を育てるコミュニティ、
「実践会」では、
攻めだけでなく、
守りの手法もお伝えしています。

多くの投資家は、
不動産業界という魑魅魍魎の住処を、
目隠しをして、
耳をふさぎ、
素っ裸で爆走しているようなものです。

たまたまゴールまで疾走し、
有名になった有名な大家さんもいますが、
それはごく一握りです。

皆様におかれましては、
目を見開き、
耳をダンボにし、
完全武装で安全運転をしてください。

これからも危険な投資商品や、
悪質業者は出てきます。

いつでも、
どこでも、
そういう輩はいます。

これからの世の中、
さらに自分の身は自分で守るしかありません。

大切な家族を守り、
将来を守り、
幸せに生きるために、

良い不動産投資を行ってください。

村上


ＰＳ．
この秋、
「首都圏不動産投資実践会」
はリニューアルオープンします。

途中、
新規の入会は閉じておりましたが、
リニューアルに伴い新規の募集も受け付けます。

募集の詳細は後日お知らせいたしますので、
お見逃しの無いようご注意ください。







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