★融資の仕組み教えます【 首都圏不動産インサイドニュース 】

村上です。

不動産投資をしている人で一番多いのが、
追加で購入できません、
という悩みです。

どういうことでしょう。

立て続けに2棟、3棟と購入したが、
これ以上借り入れができない、
と業者やコンサルに言われた、
という悩みです。

うーん、
ご自身で銀行と話しました？
と聞くと、
ほぼ全ての人が、
直接は行っていないと言います。

何で追加購入できないんでしょうね？
と聞くと、
枠がいっぱいだから、
と言います

合ってるようで、
間違っています。

そもそも、
「枠」
って何でしょう。


＝＝＝
融資に枠は存在しません
＝＝＝


よく、
販売業者や、
コンサル大家さんが言う、
年収の〇〇倍の枠がある、
要するに借り入れができる
限度が始めから決まっていて、
そこまでであれば借り入れができる、
というものですが、
そんなものは存在しません。

はっきり申し上げますが、
間違っています。

銀行に行って聞いてみましょう。
しかも複数行いきましょう。

これで解決です。

私のところに相談しに来た方や、
実践会、コンサル会員の方もそうですが、
やはりこの手の話を鵜呑みにし、
前に進めなくなっている方が大勢いました。

その方達はどうなったか。


＝＝＝
銀行を開拓せよ！
＝＝＝


私のアドバイス通り、
銀行開拓のために行動したら、
ほぼ全ての方が追加購入できました。

追加購入できなかった方も、
何が原因なのかが明確になり、
次に何をしなければいけないか、
アクションプランが
立てられるようになりました。

特に多かったのが、
話題の金利高めの銀行さんで、
地方築古ＲＣを連続購入した人です。

これをやっていた業者の多くは、
一気に売れるだけ売って、
その後は放置、
というプレイが多く、
初心者の投資家さんは困ってしまいます。

そして再度業者や、
成功したと噂にある大家さんのセミナーに行くのですが、
その方達も同じような手法しかできないので、
もう買えませんよ、
と突き放されるのでした。

業者やセミナーを行う大家さんは、
簡単に融資が引ける方、
特にまだ一棟も持っていない人を好みます。

中には露骨に、
年収○○万円以上、
まだ一棟も持ってない人限定、
このような募集をしている業者や、
コンサル大家さんもいます。

ちょっとえげつないですよね。

それはさておき、
ここで少し融資の仕組みを解説します。


＝＝＝
銀行が見るポイント
＝＝＝


融資の審査は何を見るのか？

大きく3つ、

・人
・物
・金

です。

まず人です。
この人は信用できるのか？
ちゃんと後先のことを考えているのか？
この人にお金を貸して返せるのか？
経歴はどうだろう？
個信はどうだろう？
などなど、
いわゆる信用できるのか否かです。

続いて物。
ここでは物件ですね。
担保評価はどうか？
積算評価はどうか？
相場はどうか？
ここで長期間賃貸需要はあるのか？
修繕はどうか？
いわゆる物件評価です。

最後に金。
収入はどうか？
貯金はどうか？
金融資産は他にあるか？
将来相続はあるか？
自宅に担保余力はあるか？

こんな感じで、
総合的に判断します。

この場で全てを解説することはできないので、
重要な点をお話しします。

新築木造アパート1億円がありました。

良い物件だと思い、
銀行に相談に行きます。

審査の結果、
銀行の担保評価は7,000万円でした。

1億円の物件に対して、
評価は7,000万円、
3,000万円たりません。

しかし、
結果はフルローンでした。

何故でしょう？


＝＝＝
多少の債務超過は個人の属性でカバーできる
＝＝＝


3,000万円の債務超過分を、
個人の属性、
例えば年収や自宅の担保余力で
カバーできると判断されたからです。

学歴、経歴も良い、
年収は1,000万円、
3,000万円の超過なら
カバーできるでしょう、
という判断です。

これが融資の簡単な仕組みです。

東京の物件で、
売買価格と積算が同等なケースは
ほぼありません。

ほとんどが積算以下です。

それでも、
フルローンで買えている人は大勢います。
それは、
不足分を補える何かがあったからです。

これがいわゆる、
個人の属性に依存した融資です。

多くのパッケージローンや、
金利高めの銀行は、
この個人属性に重きを置く傾向が強いです。

逆に、
物件単体に重きを置く銀行の場合、
この物件はフルローンが出ないでしょう。

そして、
物件に重きを置く場合も、
・積算重視
・収益性重視
・相場重視
など、
どこに重きを置くかによって評価が変わります。

少し話を戻します。


＝＝＝
債務超過はバランスシートにも影響
＝＝＝


3,000万円の債務超過部分を、
属性でカバーするという話ですが、
これが2棟、3棟と続くと、
債務超過分が1億円を超えてきます。

ここで、
さすがに1億円の債務超過を
カバーできないよね、
これだと年収3,000万円は必要かな？
年収3,000万円だけど営業職だから
安定しないよね、
などなど、
色々な理由で融資が難しくなっていきます。

※これを回避するために生まれたのが
複数法人スキームです

そして、
融資残高は年々減っていくので、
減価償却との兼ね合いも含め、
良いバランスシートの場合は、
1年後に買いましょう、
あと2〜3年は待ちましょう、
などと言われます。

債務超過分が改善されていくからです。

逆に、
悪いバランスシートと言うものもあり、
年々財務が悪化していく人もいっぱいいます。

そういった方は早急に手を付けないと、
後々大変なことになります。

債務超過が拡大するんです。
恐ろしいです。

これらの関係性について
より詳しくお知りになりたい方は
私の書籍をお読みください（笑。
詳しく解説しています。


＝＝＝
規模拡大にはバランスシート確認が必須
＝＝＝


完璧にマスターしたいのであれば、
事業計画の作り方を読み、
そこに財務三表をはめていくと
わかりやすいと思います。

ごちゃごちゃと脱線してしまいましたが、
これが、
多くの銀行に行くべき理由です。
※強引にまとめます（笑

そしてこの銀行に行くべき理由は、
購入のためだけでなく、
売却する時の価格にも大きく影響します。


＝＝＝
金融機関を回ることで資産価値を確認！
＝＝＝


10行いって、
10行とも評価が出た物件と、
1行でしか評価が出なかった物件、
どちらが良いかわかりますよね。

○○の馬車問題も、
このように複数の金融機関に
自身でヒアリングをしていれば、
まず購入することはなかったでしょう。

正しい知識をもとに、
正しく行動さえすれば、
大きな失敗は回避できたんです。

売却の際も、
売り先の人は融資を使います。

その時に先方の融資が出なければ、
結果売れず、
ズルズルと価格が落ちていきます。

要するに、
良くも悪くも、
不動産の価格は銀行の評価に
左右されるということです。

もう一点だけ重要なことをお伝えします。


＝＝＝
評価基準は金融機関により異なる
＝＝＝


銀行の融資判断の、
何を重要視するのかは、
全ての金融機関によって、
異なります。

そうなんです、
銀行とひとくくりに言いますが、
本当にびっくりするほど違います。

そして、
銀行による違いだけでなく、
担当や支店長、
持ち込む時期によっても驚くほど変わります。

ですので、
とにかくいっぱい銀行に行ってみることです。

一つの銀行で断られたからと言って、
時期や支店を変えたり、
他の銀行に行けば、
全く違う反応を見せるものです。

業者やコンサルさんは、
自分でイニシアチブを取りたいがため、

「私たちは銀行とパイプがある、
個人がいきなりいっても
相手にされないので
出そうな銀行を紹介しますよ」

など言いますが、
全くそんなことはありません。

むしろ逆です。

法人を作ってる人は社長ですよね、
個人だって事業主です、
経営者が銀行と話せないなんて、
そんなことで事業が成り立つはずがありません。

全て業者やコンサルに任せるということは、
事業主でも投資家でもない、
ただのエンドのお客さんです。

お客さんでいる限りは、
儲けることはできません。

儲けは全て販売者が握っているからです。

動けば未来が開かれます。
特に結果が出ていない方、
行き詰ってしまった方、
動けばその原因がわかります。

原因がわかれば解決できます。
次の行動が見えてくるのです。

不動産投資は行動あるのみです。
頑張りましょう。


村上







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