★物件の見極め方、教えます 【 首都圏不動産インサイドニュース 】

村上です。

投資において勝ち負けは重要です。

しかし、こと不動産投資においては、
勝ち負けを気にしない人が多くいます。

えっ？
そんな人いるわけない？

いや、いっぱいいます。
先日ある新参投資家とお話ししました。
その方は、

大手会社勤めの50代男性、
役職定年が迫り、
その前に収入源が欲しい。
そのため不動産投資を始めたい。

とのことでした。
よくある理由です。

大手の会社では最近よく聞く、
役職定年。

ある年齢になると、
役職がとかれ、
給料も激減し、
今後も上を目指せなく制度です。

そんな制度、
本当にありえない、
モチベーションだださがり、
経営者失格、
とイライラするのですが、
大手は大手なりの苦悩が
あることもわかるので、
・・と話が脱線しました。

そんな方なのですが、
すでに購入する物件があり、
来週契約予定でした。

どんな物件ですか？
と聞き、資料を見せてもらいました。

東京の外れ、
駅13分、
土地から新築木造を建てる
パッケージ商品、
約1億円
利回5.5％、
融資セット金利2％、
フルローン、

・・・っえ？
ちょっと待って、
利回5.5％？
金利2％
回るわけないじゃん・・。

しかもフルローンでしょ？
無理に決まってるじゃん・・。

正直に言いました。
これじゃ回りませんよ、
すぐに手出しが出てしまいますよ。

すると、
「そうですよね、
回らないですよね、
どーしようかな。」

と言うのです。

え？
回らないのわかってるのに
購入するんですか？

何で？
ホントにわからない。

彼が言うには、
・すでに購入の意思を伝えた
・今更断りづらい
・とりあえず一棟買わなきゃわからない
・なんとかなるだろう
こんな感じです。

結局その方は
その後契約まで行ったそうなのですが、
こんな感じの人、
すごく多いです。

最初から負けることがわかってる、
もしくは負ける予感がする、
なのに営業に押され、
事なかれ主義で購入までいく。

結果、
勝ち負けにこだわっていないのです。

株やＦＸなどは、
瞬時に利益も損害もわかるので、
勝ったら嬉しい、
負けたら悔しい、
と単純です。

しかし、
不動産投資の場合は、
とりあえず購入当初は
お金が入ってくることが多いので、
勝ち負けの判断がしづらいのです。

サブリースや家賃保証、
管理や融資も全てセット、
要するに、
「買う」とさえ言えば、
全て自動的に進み、
億の借金を背負った感覚も、
事業主になった自覚もないまま、
とりあえずオーナーになれます。

そして、
なんだかよくわからないけど、
とりあえず口座にお金が入り、
勝手に返済され、
微々たるお金が残ります。

そしてそれを利益だと勘違いする。
経費や税金のことが抜けているんです。

不動産と言うものは、
確実に収益は右肩下がりです。

詳しくは省きますが、
大きな要因として、

・築年による家賃の下落
・築年による経費の上昇
・金利の仕組みによる経費の低下
・減価償却による経費の低下

これらが進み、
収入を支出が上回る現象を、
我々はデットクロスと呼びます。

そのため、
運営当初からギリギリの収支では、
すぐに逆転してしまうのです。

これを知らない投資家は、
30年間同額のキャッシュフローが入り、
ローンが終われば土地が残るなど、
お花畑的思考に陥ります。

そんな簡単ではないんです。
正しい知識を身に着けてください。
そして、勝ちにこだわってください。

不動産投資は大金の融資を受けます。
それを忘れないでください。
返さなければいけないんです。

負け＝返済不能＝自己破産
の可能性だってあるんです。

そうならないよう、
本日は一点、
不動産投資における
重要なポイントを教えます。

不動産投資で一番重要なこと
私はいつもこう答えています。

「価値の見極め」

例えば利回り8％は高いか安いか。

わかりません。

では、
23区の新築で利回り8％は高いか安いか。

一見良い数字に見えますが、
まだわかりません。

シェアハウスや、
音楽マンション、
狭小アパートなどのように、
パッと見の数字を操作し、
利回りを良く見せる手法はいくらでもあります。

では、
23区の新築で土地と建物の比率が土地70％建物30％で利回り8％。
高いか安いか？

おそらく安いです。

あなたはこの判断ができましたでしょうか？

できるのであれば不動産の本質が見えています。
できなかった方は一緒に考えましょう。

まず不動産というものは、
土地と建物を分けて見る必要があります。

土地の価値は年数が経っても変わりませんが、
建物の価値は年数と共に劣化し、
低下していきます。

資産価値を判断する際に用いる法定耐用年数も、
鉄筋コンクリートは47年、
重量鉄骨34年、
木造22年、
となっています。

先ほどの例ですが、
価格が10,000万円、
土地70％＝7,000万円、
建物30％＝3,000万円、
とした場合、
建物は22年で価値が0円になります。

しかし土地は価値が変わりませんので、
22年後、
その物件の価値は7,000万円になります。

これが逆だった場合、
土地30％＝3,000万円、
建物70％＝7,000万円、
22年後の価値は3,000万円です。

もちろん不動産の価値判断は、
土地建物比率だけで決まるものではありません。

しかし重要な判断要素の一つとなります。

もう1点重要なポイントとして、
この土地の価格、
建物価格は、
路線価や評価証明の価格ではなく、
実勢相場で判断することが必要となります。

これができるようになれば、
大きな成功は別として、
大きな失敗はしなくなります。

不動産投資で失敗する原因の多くは、
利回りだけに注目し、
物件の資産価値を見逃したことに尽きます。

同じ利回りだとしても、
その資産価値は全て違います。

不動産は一つとして同じものはありません。

ここが一番難しくもあり、
一番稼げるポイントでもあります。

不動産の資産価値の判断、
これができれば負けません。


いかがでしたでしょうか。

不動産投資はビジネスです、
負けてはいけません、
勝たなければならないのです。

冒頭の方のように、
負けるかも・・、
まあしょうがないか・・、
このような気持ちではいけません。

正しい知識をもとに、
正しく行動すれば勝てるのが、
不動産投資の良いところです。

株やＦＸなどと違い、
外的要因に左右されない、
自分次第で勝つことのできる
ビジネスなんです。



村上







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