日銀利上げの影響を回避して利益を上げる方法

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第751号　日銀利上げの影響を回避して利益を上げる方法
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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■日銀の金融政策変更に伴う不動産賃貸業への影響

　今週の日銀政策決定会合では事実上の利上げ策が発表され、市場が大きく動きました。

　その影響は長期金利のみならず、短期金利にも引上げ効果をもたらしました。

　このまま短期金利が上がっていくと、変動金利による借入金のある会社の金利負担額は、当然上がります。

　例えば、残債10億円の事業者にて金利が0.1%上がると、年間百万円近くのコスト増加になります。



■日銀利上げの影響を回避して利益を上げる方法

　家賃収入1億円の不動産賃貸業を作るには、今の市況では十数億円の不動産購入が必要です。その事業で売上を千万円増やすため新たに収益不動産を取得しようとすると、今の市況では1億数千万円の追加投資が必要になります。

　それだけの追加投資をしても、返済後の年間キャッシュフローや税引後利益の増分は百万円程度というのが一般的です。

　そして、残債が10億円で金利が0.1%上がると、その百万円は支払利息の増分で吹き飛んでします。

　こうした市況下で、逆に利益を上げるには、どうすればよいでしょうか。

　それは、支払利息以外の、販売費及び一般管理費、すなわち経費の削減です。

　例えば、家賃収入1億円のアパート経営事業ですと損害保険料だけで年間300-600万円程度ご負担されていると思います。もちろん、その他様々な経費が日々発生します。

　そのうち百万円の既存経費削減は、実は、新規物件一棟を購入する以上の利益や返済後キャッシュフローの増加をもたらします。

　1億円以上の追加投資をして不動産を追加購入して、満室想定家賃千万円でも、実際の売上は900万円程度となり、税引後純利益や返済後キャッシュフローが百万円前後程度という場合が多いことでしょう。

　そして、前述の通り、残債10億円の事業者にて金利が0.1%上がると、年間百万円近くの金利コスト増加になります。

　では、そうした中で、金利以外の経費の削減を、具体的にどうすれば可能となるでしょうか。



■不動産賃貸業の経費削減策（即効性のあるもの）

　即効性のある経費削減は、損害保険料の引き下げです。

　今年10月の火災保険料改訂により、築10年以内の築浅や新築の保険料が、概してそれ以前よりも下がりました。

　ゆえに、これら建物をお持ちの賃貸経営者様は、従前の保険を解約するとともに（月割り計算で解約返戻金を得られるので損失はありません）、新規契約することで、支払保険料を下げることができます。

　規模の大きな投資家様でしたら、今回の火災保険引き下げだけで年間百万円以上のコストダウンも可能です。

　そして、具体的なコストダウン法について、私の会社の損害保険契約を一手に引き受けている保険代理店のアイリックコーポレーション様が、このまぐまぐメルマガ読者様のための特別ウェブセミナーを開催して下さいます。


　
■保険代理店アイリックコーポレーション様が保険料削減対策の無料ウェブセミナーを緊急開催

　私がお世話になっている保険代理店アイリックコーポレーション様が、不動産投資家に特化した損害保険料削減のウェブセミナーを無料開催されます。

　アベノミクスによる好景気以降、中古収益不動産相場の上昇により、新築投資をなさる投資家さんが増えています。そうした方々は、火災保険を解約してかけ直したほうが、保険料が低くなる可能性があります。

　主催者様からのご案内を転載します。

「10月の改定では、ここ数年で最大の平均値上げ率（参考純率）となりましたが、保険料値上げとともに補償についても大きな変化がありました。
今回の改定で保険料や補償内容がどう変わったのか、今見直した方が良いケースとはどんなケースなのかについて解説致します。

目次
１　火災保険　10月改定の内容
２　料率改定で保険料がどう変わったのか
３　保険料比較　見直した方が得なケースとは
４　復旧義務について
」

　この無料緊急ウェブセミナーの開催日時は、
・今月23日（金）20時から21時
・今月26日（月）20時から21時
二日程で同内容開催です。

　各回の定員は300名様です。本日23時から無料申込受付を、このまぐまぐメルマガ独占で実施致します。

　本日23時前に、次号を配信致します。





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