不動産取得価格の150%融資が出る宿泊業

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第808号　不動産取得価格の150%融資が出る宿泊業
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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■無料のウェブイベントのお知らせ

　不動産を活用した事業の持続可能な成長すなわち利益の永続性をテーマに、他の経営者の方と一緒に無料のウェブイベントをすることが決まりました。次の一つ以上に該当する方に、是非お勧めです。

・不動産賃貸業の先行きに不安を感じている方

・長期的に規模拡大できる事業に取り組みたい方

・各分野で成功している投資家、経営者の話を聞きたい方

・宿泊事業・観光事業に興味がある方・取り組まれている方

・流行り廃りに振り回されない投資家人生、経営者人生を歩みたい方

・銀行・行政・社会に応援されながら不動産投資や事業を行いたい方

・シェアハウス、新築、築古空き家、宿泊施設、介護福祉施設、教育施設、太陽光等、話題の投資法の「影」も学び、正しい投資決定をしたい方

　3月3日（日）10時半からと3月5日（火）19時から各1時間程度のZOOM開催となります。各先着300名様限り、どなたでも無料でご参加頂けます。募集は2月27日に行います。



■なぜ宿泊業に進出するのか

　インフレで建築価格と地価、さらに、中古収益不動産価格相場が上がっている現在、純利回り10％以上で築浅の好立地収益不動産を購入するのが難しくなっています。日銀の政策金利引き上げ等により収益不動産価格相場は下落するだろうと予測されますが、アベノミクスによる好景気終了後の5年前、さらに、リーマンショック後の15年前の水準にまで下がるかどうかは、また、いつ下がるかは不透明です。

　そうした中で、私は昨年から、宿泊業との関連を深めています。一つは宿泊事業者に不動産を賃貸する事業を昨年から行っています。そして、二つ目として、事業再構築にて2千万円の交付決定を受け、昨年から長野県に宿泊施設を新築中であり、今年は宿泊業に初進出します。
　
　なぜ宿泊業に関わるのか、それは、現在の市況では、アパート経営を中心とする不動産賃貸業の拡大が難しく、手持無沙汰であることが、理由の一つです。金利引き上げやインフレ終焉により、今後収益不動産を買い易くなることが予測されますが、未だ本格的な買い場には至っていません。この市況下で不動産取得による事業規模を拡大するならば、アパート経営を中心とする従前の不動産投資とは違った分野に進出する必要があります。

　第二は、SDGsやESGといった考え方が広く社会に行き渡り、単なる金儲けだけのビジネスが世間に評価されなくなっており、融資や補助金を得て事業拡大をするためには社会課題の解決に取り組む事業である必要があるところ、宿泊業がそれに該当すると考えるからです。

　最後に、これは個々の成長段階や考え方によるので人それぞれですが、私の場合、事業意欲がある反面、一生かかって使いきれないほどに個人の財産を半無限に増殖させることにはもはや関心がなく、人並みの生活が一生送れる程度の金融資産を有している現在、アパート経営よりも遣り甲斐のある仕事を増やしていきたいと思っているからです。

　私の考え方の変化は、利益の無視を意味するものでは全くありません。自社の持続的成長は自分が楽しく過ごすためにも、従業員の生活を守るためにも、そして、納税という国民の義務を果たすためにも不可欠です。むしろ、十分な売上を上げて従業員や取引先に支払をして納税もして経済貢献しつつ、自分のやりたい仕事を進めることが重要と考えています。

　神奈川県の箱根登山鉄道沿線地域の宿泊事業者向け不動産賃貸業は、表面利回り20％を達成しました。長野県の宿泊事業は今春開業予定の段階ではありますが、新築代金その他の総投資額5千万円（ただしうち2千万円の補助金が入金予定）に対して年間売上高は3千万円、減価償却前営業利益は1,500万円を予定しており、新築アパート投資では考えられない利回りの高さです。

　宿泊業は不動産賃貸業と比べて経費率の高さが難点かもしれませんが、取引先や従業員への支払額が多いことは、それだけ世の中に貢献しているとも言え、それゆえ、補助金を得られ、そして、融資を受け易いのです。



■不動産取得価格の150%融資が出る宿泊業
　
　長野県の宿泊新築事業は、土地が借地で建物新築代金が4千万円（うち2千万円が補助金入金予定なので純額は2千万円）、家具家電その他経費が千万円、総投資額5千万円でうち2千万円が補助金入金予定なので、純額3千万円のプロジェクトです。それに対して、融資額が3千万円です。

　不動産取得代金が補助金控除後の純額で2千万円のところ、その150%の3千万円の融資なのです。建物新築代金として設備資金2千万円と、開業に伴う諸経費として運転資金千万円の、計3千万円の融資です。

　不動産賃貸業で不動産取得代金100%の融資を受けるのはかなり大変であり、自己資金を求められることが一般的です。それに対し、今回、不動産取得代金を大幅に上回る、諸経費・運転資金を含めた必要資金全額の融資となりました。

　また、賃貸用不動産の新築代金や改装代金は補助金で出ませんが、この宿泊業では、2千万円の補助金が交付決定済です。

　これは、地域他事業者の需要の連鎖に繋がり、雇用も創出する宿泊業だから、可能なのです。

　長野県は縁もゆかりもない地域です。私の家も無ければ、従業員もおらず、現地事務所さえありません。私が不定期に訪問するだけです。

　そんな中で、電話一本で地元商工会が地元金融機関を紹介してくれて、長野県信用保証協会と地元地方銀行とが企業立地の長野県制度融資を勧めて面識もないのに融資審査をしてくれて、資金調達はトントン拍子に進みました。銀行員さんも信用保証協会職員さんも、私が金融資産を持っていることは知りません。企業立地による地域経済活性化を皆さん重視しているのでしょう。

　これが不動産賃貸業の不動産取得代金とならば、長野とは無関係の当社を、商工会も長野県信用保証協会も地銀も、相手にしなかったことでしょう。

　地域経済への貢献度が高い宿泊業だから、150%融資が可能になるのです。

　国も地方自治体も地方創生と観光立国を重要政策にしている現代社会において、他事業者の需要と雇用の創出に繋がり、外国人旅行客の受け入れに必要な宿泊事業者の存在は、とても大事なものです。

　一方、日本社会で住宅不足が問題となっていたのは何十年も昔の話であり、概して住宅は飽和し、空き家が増えています。今や、不動産賃貸業は有難がられません。同じ不動産を活用する事業でも、資金（調達）力があれば誰でもできる不動産賃貸業よりも、様々な業務が生じて地域経済貢献度の高い宿泊業のほうが、社会にとって重要です。

　地方の地域金融機関も保証協会も、地域経済の発展を支えているとともに、支えられている存在です。地域経済の貢献により繋がる事業者に融資や保証をして、当然です。

　不動産を活用する不動産賃貸業以外の事業は、宿泊業だけではありません。不動産賃貸業を営んでいる皆様の中には、福祉介護施設や発電施設に投資されている方も多いことでしょう。教育施設投資に係る事業をしている友人もいます。

　そうした、不動産賃貸業以外の不動産活用型事業にご関心のある方は、3月3日（日）10時半からと3月5日（火）19時から各1時間程度ZOOM開催する、無料イベントに是非ご参加下さい。先着300名様限り、何方でもご参加頂けます。募集は2月27日に行います。



■出口の取り易い宿泊事業と取り難い宿泊事業

　このように宿泊業は不動産賃貸業に比べて補助金を得て融資を受け易いメリットがありますが、運営経費が多くかかることや収益が不安定であることは大きなリスクであり、万一上手くいかない事態を想定して事業投資をする必要があります。

　万一撤退した場合に投資した不動産の出口をどう取れるかが、とても重要だと私は考えます。不動産賃貸業用の不動産投資と同様、宿泊業でも不動産の出口の取り易さが案件により異なります。

　宿泊業で大失敗しないようにするためにはどうすれば良いか、私がとても気を付けていることを、明日書きます。

　

　

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