宿泊業の注意点

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第806号　宿泊業の注意点
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

　このメールマガジンの配信解除除、また、登録先アドレス変更をご希望の方は、
https://www.mag2.com/m/0000279415
からお手続き可能です。



■セミナー収録DVD完売に伴う特別な取扱い

　アマゾンに預けていたDVD在庫が完売となり、今後は、オンラインで動画をご視聴頂く形のみで、過去に開催したセミナーの映像を次のサイトで販売をさせて頂きます。特に、DVD化しなかった過去4年以内の比較的新しいセミナー収録動画を、下記URLのショッピングサイトにて取り扱っております。

・セミナー収録動画オンライン販売サイト　https://qrtn.jp/4kavd

　さて、前号までにお知らせした通り、DVD完売状態を踏まえ、よりり新しい作品を含めた動画オンライン配信に使えるクーポン券を配布中です。

　私の公式ラインにご登録の上でスマホでアクセス頂くと、４つのメニューが表示されます。お好みのカテゴリーを一つまたは二つお選び下さい（三つ以上の選択はお勧めしません）。各カテゴリーごとに数日おきに記事を配信致します。それぞれ、３回目前後の記事にクーポン情報を記載致しました。

　前掲ショッピングサイトにてそのクーポン番号を入れて頂くと、大幅に安く、セミナー収録動画をお求め頂けます。特に、DVD化しなかった過去4年以内の比較的新しいセミナー収録動画のご購入についてもクーポン使用が可能ですので、既にDVDをお持ちの方も、是非ラインからクーポンを入手し、私の新しいセミナーをご視聴頂ければと思います。

・石渡浩公式ライン　@ishiwata
https://line.me/R/ti/p/%40854mtklw

　サラリーマン向けアパートローンではなく事業法人と同様に青天井の融資を受けたい経営者様や、資金調達等について不動産投資家さんに教えたいコンサルタントさんや宅建業者さんに向いています。



■「退去者への原状回復費用請求とそのための契約書」ウェブセミナー　明朝無料開催
　
　私が不動産賃貸業の皆様向けに行っているオンラインサロンの会員様向けに、明朝8時半から私の顧問弁護士による「退去者への原状回復費用請求とそのための契約書」セミナーを無料ウェブ開催します（録画配信もあり）。

　私は、退去時の原状回復費用よりも高額の「原状回復売上」を得ることがしばしばありますが、それが可能なのは、契約書をしっかり定めているからです。敗訴したことは一度もありません。

　明朝8時半からのオンラインサロン会員様向けウェブセミナーでは、次のような事項を含め、賃貸借契約書の特約の作り方とその基礎となる考え方について、私の顧問弁護士が皆様に解説するとともに、ご質問にお答えします（録画配信もあり）。

〇原状回復費用の負担で揉めないための方策
（１）原状回復でもめる理由
（２）方策
（３）通常損耗特約が有効になるためには
・　最高裁の考え方
・　有効のための要件
・　実例
・　特約例の検討

　お申込みは、会員様向けフェイスブックグループまたはチャットワークグループ記載のURLからお願いします。折り返し、ZOOMアクセス情報を返信致します。また、録画は明日の正午頃から、フェイスブックグループにて配信します。

　

■利益率の高い宿泊業

　今日は国内の某島にてこの記事を書いています。宿泊業進出先の選定を兼ねて旅行中です。

　長野県に新築中の宿泊施設はかなり工事が進んでいますが、2020年から何回も現地訪問し、徹底的に調査しました。

　近隣にオープンした同規模の類似施設を調べたところ、年間売上が3千万円であり、運営経費に半分かかるとしても、減価償却前営業利益が年間1,500万円です。これを私の事業に当てはまめると、補助金控除前の総投資額を3年で、補助金控除後の純投資額を1年半足らずで回収できる計算です。
　　
　不動産賃貸業に比べて格段に利益率が高い上に、補助金が使えます。賃貸不動産の購入や新築の代金に使える補助金はないので、その点も宿泊業の有利な点です。



■宿泊業の注意点

　とはいえ、宿泊業はアパート経営等の不動産賃貸業と比べて、リスクが高いと言えます。

　まず、減価償却費・利息を入れない運営経費が売上の概ね半分位かかるのが一般的です。中には固定費もありますから、売上が予想通りに上がらないと、赤字になってしまいます。さらに、銀行借入があると返済も必要ですから、事態はさらに深刻になります。

　実際、2020-2022年の時期に経営破綻した宿泊事業者は多く、その中には、不動産賃貸業から進出した方々も少なからずいらっしゃいました。
　
　コロナは特殊事情かもしれませんが、日本の事業は地震、津波、火山噴火等の自然災害と隣り合わせであり、さらに近年は、土砂災害も頻発しています。

　例えば、私が昨年進出した、神奈川県の箱根登山鉄道沿線地域についていえば、購入前の時期、土砂崩れで電車が約1年間運休し、観光災害は大打撃でした。だから安く買えたのでしょうが、今後もそういう自然災害は起こり易いと言えます。

　ですから、想定通りに収益が上がらなくても経営破綻を避けられるような事業計画が必要です。

　経営破綻を避ける方法の一つが分散投資です。私は現在本州を離れて宿泊経営を模索していますが、それは自然災害リスクの集中を回避したいからです。

　もう一つ重要なことは、仮に宿泊経営が上手くいなかったらその不動産をどうするか、という出口を見据えた投資です。

　これができないと、身を滅ぼしかねません。現に、困っている方々が不動産賃貸業界に沢山いらっしゃいます。

　ではどういう投資が出口がとれて、どういうものが出口を取り難いのか、次号に続きます。
　

　


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