既存不動産からの賃料収入を簡単に上げる方法─不動産買い増しより効果的─

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第646号　既存不動産からの賃料収入を簡単に上げる方法─不動産買い増しより効果的─
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウン、及び、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供致します。

　今号は、不動産買い増しより効果的な、私が実践してきた既存不動産からの賃料収入を簡単に上げる方法を書きます。



■セミナー開催予定

　7月に開催するセミナーも全てZOOMを用いたライブ配信及びオンデマンド配信となります。いずれも後日録画視聴が可能です。

・7月4日（土）13時30分から16時30分「　コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」第2部
講師；柳澤泰章不動産鑑定士　「賃料減増減額請求に対応するための賃料の鑑定評価と訴訟実例」
（16時30分から懇親会あり）
詳細掲載・お申込みページ：https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716

・7月11日（土）19時から21時　「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」第3部
講師；石渡浩　「不動産投資家が減収により受けられる行政のコロナ政策を減収分以上に享受する方法」
詳細掲載・お申込みページ：https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716

7月12日（日）13時から16時　「真の節税が分かる！　不動産投資家に必須となる各税目間の横断的理解と税制改正把握」
講師：木下勇人税理士
（16時から懇親会あり）
詳細掲載・お申込みページ：https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151876610



■セミナー開催報告　6月28日「不動産賃貸業の決算書の見方入門」/「シミュレーションで学ぶ　不動産賃貸経営の会計の基礎」

　昨日は牧口晴一税理士とともに、WEBセミナー「不動産賃貸業の決算書の見方入門」/「シミュレーションで学ぶ　不動産賃貸経営の会計の基礎」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151937199
を開催しました。ご参加の皆様ありがとうございました。これからのお申込みで収録映像をご視聴頂くことも可能です。

　会計未修や苦手な方が簿記会計の本や講座で会計を習得しようとすると多大な時間を要します。しかも、それら本や講座には不動産賃貸業にあまり関係のない内容が多分に含まれます。

　そうした中で、不動産賃貸業を営む皆様に不動産賃貸業の事例を用いて半日で会計の基礎を習得頂く目的に、昨日の講座を開催致しました。

　最初に私が経営する不動産賃貸業の法人の決算書を示しながら貸借対照表・損益計算書の意味と見方を簡単に説明した後で牧口晴一税理士にご登壇頂きました。

　牧口先生は、不動産賃貸業の開業・不動産取得時の会計にはじまり、その後コロナの影響で空室が埋まらなかったり空室が生じたりという馴染みやすい事例に基づき、「減価償却費」「経常利益」といった会計概念を分り易くご説明下さりました。そして、損益計算書、貸借対照表とそれらの相互関係について、さらに、経営者が学ぶべき会計学についてご解説頂きました。

　アンケートのコメントを抜粋します。

・「具体的なシュミレーションで分かりやすかったです」

・「購入することばかりでなく、知っておくべきシミュレーションの考え方を教えていただけました」

・「経験豊富かつ経営者の視点を持った講師の方を選定頂いてありがたかったです」

・「決算書の読み方から、賃貸経営の基礎が会計の視点から学べました」

・「具体的なエクセルでどのような家賃設定にしたらいいかなど、不動産賃貸業に特化した内容でよかったです」

・「一般の会計セミナーでは、座学のためという色合いが強いですが、当セミナーは実践型の知識の活用に重きを置いており、不動産賃貸業を営む経営者という視点で有益な内容となっており、他のセミナーと差別化されていると思います」

・「不動産賃貸業を営む経営者にとって、会計の知識はとても重要です。ゼロから会計知識を身に付ける場合、時間と労力がかかり遠回りしてしまいますが、当セミナーは直ぐに実益につながる、ポイントを押さえた内容になっていました。セミナーの中で特に印象に残ったことは、決算書作成にも戦略があるということでした。事業規模の拡大に焦点を当てるのか、節税に焦点を当てるのか、それぞれの目的によって戦略が変わってくるという考え方はとても印象的でした」

・「具体的なシュミレーションで分かりやすかったです」「納得できる具体的な内容だった」

・「税務署向けの決算書と経営のためのそれが全く違うことをハッキリ理由から知らせて下さった」

・「正直なところ日商簿記検定で簿記の知識は持っていましたが、今まで石渡先生のセミナーは私には勿体無いレベルでした。一番初めにこちら牧口先生のセミナーをお聞きできて、少しずつわかっていけばどれだけ力がついたことかと感じました」

　メールマガジン読者様向けの半額4,500円＋税での割引提供は、本日間もなく締切ります。また、講師との契約の関係で、本年8月以降の再販売はありません。いまでないとご入手頂けない映像教材となっています。

　お申込みは、
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151937199
からお願い致します。



■不動産買い増しのリスクとコスト

　不動産投資をされている方の多くが不動産の買い増しをお好みのことと思います。昨年から買える市況に入ってきましたので、私も昨年から購入・拡大を進めています。
　
　しかし、買うよりも簡単・安全に売上・利益を増やす方法があります。不動産を買い増すリスクやコストを認識すべきです。

　予定通り賃料収入が入ってきたとしても、不動産賃貸業では経費がかかります。買うときは資料の制約から「満室想定表面利回り」で計算しがちですが、実際には家賃収入の数割のコストがかかります。
　
　経営上の様々なリスクがあることは言うまでもありませんが、融資を受けることでそのリスクは増大します。

　フルローンで満室想定利回り10％の1億円で収益不動産を買っても、空室分を差し引くと年間家賃収入は千万円にはならず、固定資産税その他運営経費を差し引くと純売上は500万円程度まで下がることがあります。

　融資を受けて買っていればそこから利息を払い、元金返済しなければなりません。納税もあります。

　これを出金した後の現金は差し引くと上手くいったところで年間百万円残るかどうか、というのがフルローンによる不動産投資の実状です。臨時経費の発生や金利上昇により収支はマイナスに陥る恐れがあり、これらコストとリスクをよく理解した上で新規案件に取り組む必要があります。



■既存不動産からの賃料収入を簡単に上げる方法─不動産買い増しより効果的─
　
　こうしたコストやリスクを踏まえると、安易に所有不動産を買い増すよりも、より堅実的な売上・利益や現金の増やし方が考えられます。それは、既存入居者の契約賃料の引き上げです。

　今年に入り景気が悪化しましたが、それまでの10年近くの間、景気は拡大していました。その間、消費税増税に伴う物価上昇もありました。

　この間私は、借地借家法に基づき「経済変動」を理由にして賃借人に賃料増額請求をしてきました。求める増額幅は千円、増額率は2%といったケースが多いですが、この千円や2％というのが、賃貸経営の売上・利益・現金の増加には重要です。

　1億円の収益不動産を買っても年間の経営で残る現金が百万円あれば良いほうというフルローン不動産投資において、更新時やイベント発生時にコツコツ賃料増額請求を繰り返すことで、例えば年間賃料千万円で購入したオーナーチェンジ物件について、その後の年間売上を数十万円増やすことが比較的容易にできます。しかも、そのコストやリスクはほとんどありません。

　下手に悪条件で新規不動産を購入するよりも、既存物件の賃料収入を上げたほうが、安全確実に利益も現金を増やせます。

　さらに、賃料収入の増加は売却価格の上昇に繋がります。例えば、年間賃料千万円の物件と1,050万円の物件の表面利回り10%で計算する売価は前者は1億円に対して後者が1億円500万円になります。表面利回り5%で計算するとその差額は千万円にもなります。

　概して私の売り物件は契約賃料が高いです。それゆえ売買価格も高くなりがちです。

　私が不動産投資を10年で大きくして税引き後数億円の現金を個人で手にできた背景には、地道な賃料増額がありました。　　
　　
　先週から3週連続でお届けしているWEBセミナー（後日ご視聴可）「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716
は、賃借人からの賃料減額請求に対応する内容になってはいますが、その知識を逆に利用すると、賃貸人から賃借人への賃料増額請求が可能となります。

　現在、コロナ禍で賃料を下げて入居者募集する空室が増えていることと思います。コロナを脱して景気が良くなった後には、そうした貸室の賃料増額請求をすべきです。

　また、現在の莫大な財政支出を補うためには将来の消費税増税が必要と思われます。消費税増税は物価上昇を伴いますので、それが賃料増額請求の理由となります。

　連続WEBセミナー「コロナ禍での家主の賃料減額請求対応」
https://ishiwatahiroshi.shop-pro.jp/?pid=151949716
はコロナ禍でお困りの経営者様のご受講も想定して、3日で1万円という安価な受講料設定になっています。さらに、今日まで半額の5千円＋税でお求めいただけます。
　
　この受講料は、コロナ禍でお困りでない賃貸経営者様も同額ですので、非常にお得だと思います。



石渡　浩（いしわた　ひろし）

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