今の市況でフルローンで購入しても実質債務超過にならない不動産投資法

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第739号　今の市況でフルローンで購入しても実質債務超過にならない不動産投資法
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■高値掴みして失敗する典型例（その2：他の金融機関から実質債務超過と見做されてその後の融資が受けらなくなる）

　買うに値する不動産がなく苛立っている不動産投資家さんが増えていることでしょう。だからといって融資が付くものを何でも買えばよいという話では、決してありません。

　今朝に引き続き、高値掴みして失敗する典型例を、別の観点から書きます。

　第二は、融資比率も買値も高過ぎて、他の金融機関から実質債務超過と見做されてその後の融資が受けらなくなることです。

　高値掴み物件について、たまたまどこかの金融機関がフルローンを出してくれたとしても、その後に他の金融機関から融資を受けようとした際に、土地の簿価（取得価額）よりも各金融機関が評価する当該土地価値がずっと低くなり、その差が含み損と判断されます。

　自己資本が薄いと、その含み損が自己資本で吸収されず、実質債務超過となってしまいます。大抵の金融機関は、実質債務超過の事業者には、信用保証協会が全部保証するようなケースは別として、基本的に融資をしません。

　そのため、今の高い市況で高値掴みしてしまうと、たまたまその物件は「運良く」買えても、その後が続かなくなってしまうのです。

　では、今の市況でフルローンで購入しても実質債務超過にならない不動産投資法とは、どういうものでしょうか。



■今の市況でフルローンで購入しても実質債務超過にならない不動産投資法

　その一つが、区分所有マンション投資です。なぜなら、金融機関の区分所有建物の評価は、土地いくら建物いくらという積算評価ではなく、周辺類似物件がいくらで成約したかという取引事例比較法で計算され、概して、市場売買価格に近い金額の評価をしてもらえるからです。

　特に、ファミリータイプの区分所有マンションを賃貸中の買う場合、買主が主として不動産投資家になり、投資家が投資として割に合う収益価格で価格が決まるからです。実需が大きい物件であれば、その購入価格は、実需の市場価格よりも安くなります。

　一方、金融機関は実需の市場価格でファミリータイプ区分所有マンションを評価しますので、買った瞬間に含み益が生じ易いのです。フルローンで買っても、借入額を不動産時価となりますので、実質債務超過とも見做されません。
　
　私が2005年12月に最初のファミリータイプ区分建物を購入して不動産投資を初め、その後リーマンショック時期に急拡大できた背景には、その投資戦略を取っていたこともあると言えましょう。

　そして、先週から紹介している寺尾さんは、いつの間にか10億円以上の区分所有建物を購入し、収益不動産価格が高くなったこの時期にも、未だ買い続けています。

　寺尾さんの動画やウェブページを紹介していたところ、寺尾さんからメッセージを貰いましたので、次に転載致します。



■区分所有マンションを10億円以上購入した寺尾さんから貰ったメッセージ

こんにちは。

「プレミア投資部」を運営している寺尾恵介といいます。

今月リリースした区分投資の教材を、石渡さんにメルマガで推薦していただき、すごく感謝しております。

石渡さんとは10年以上の付き合いになりますが、サラリーマン大家気分が抜けきらなかった自分と違い、最初から事業者として金融機関を開拓されていたり、高積算RCしか探せない・買えないような風潮の中、土地値アパートに注力されて純資産を積み上げていたりと、常に先見の明を持っている投資家さんでした。

そんな石渡さんが「アービトラージ」の一例として、いまぼくが取り組んでいる、ファミリータイプの賃貸中区分マンション投資法を、かつて石渡さんの著書などで説明しており、割と素直な性格のぼくは（笑）、それをこっそり、10年以上にわたって実践して、ついに保有が10億円を突破したという訳です。

ファミリー区分マンションは、

・物件価格が高止まりのご時世であっても、
「実需向けに高く売る」という出口が見通せる

・一棟ものに比べて小ぶりなので、
　むしろ今は、融資が通しやすい状況にある

という、メリットの多い投資法です。

次の教材紹介ページでは紹介動画も見れますので、ぜひ検討いただければと思います。
https://qrtn.jp/ptyax23


　以上、寺尾さんからのメッセージでした。



251-0028　神奈川県藤沢市本鵠沼1-7-15
石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社　代表社員　石渡　浩（いしわた　ひろし）
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