高値掴みをせず買い続けられる不動産投資法とは

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第738号　高値掴みをせず買い続けられる不動産投資法とは
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■高値掴みして失敗する典型例（その１：買値が高過ぎて収支が合わないし転売もできない）

　買うに値する不動産がなく苛立っている不動産投資家さんが増えていることでしょう。だからといって融資が付くものを何でも買えばよいという話では、決してありません。

　ここでは、高値掴みして失敗する典型例を、数号に分けていくつか連載していきたいと思います。

　第一は、高く買い過ぎて収支が悪かったり売却損が出たりするケースです。

　不動産投資では、実際に買った後で、空室損を除いた売上や経費が分かることが多いものです。それゆえ、空室損や経費を甘く見積もることで、収支がマイナスになる恐れがあります。

　特に、金利上昇に油断は禁物です。金利の全てを日銀がコントロールできる訳ではなく、市場金利は上がり始めています。まして、金融政策が変わればそれに拍車をかけます。

　他に買うものがないからと言って、表面利回り数パーセントの収益不動産を買うと、経営破綻してしまう危険性があります。

　さらに、売却を安易に考えるのは禁物です。不動産取引では売買で概ね1割位の付随費用がかかり、そう簡単に転売益を出せるものではありません。

　まして、売買対象が収益不動産となると、買主は投資家に限られます。相続税対策の資産家であっても、「投資家」に含まれます。

　相続税対策であっても、収支がマイナスになる恐れがある物件には手を出さないことには、変わりありません。資産家の周囲には税理士やコンサルティング会社がおり、私もそういうコンサルティングを行っています。

　買主が資産家だから、相続税対策だから、低利回りでも買ってくれるというのは限度があり、そもそも表面利回り数パーセントで買っていては、売買益が出る価格での売却は難しいと考えるべきでしょう。

　結局のところ、同じ市場間での売買ではなかなか儲かりません。すなわち、投資家から中古不動産を買って投資家（相続対策の資産家含む）に売るというのは、所有者に熱心な営業をかけて格別に安く仕入れられる宅建業者さんは別として、その宅建業者さんが自ら所有権取得せずに転売したり（いわゆる三為（サンタメ））仲介したりする物件を買ってその後に売買益を出そうというのは、無理があります。

　もっとも、新築投資は売主が一般土地所有者であり、実需の市場で収益不動産を自ら作り、投資の市場で当該不動産を売るという面で、売買益を得られる可能性が相対的に高いものでした。しかし、地価も建設価格も上がっている現在、それをどう進めていくのか、非常に難しい問題でしょう。



■高値掴みをせず買い続けられる不動産投資法とは

　私が2009年に書いた『逆転不動産投資術』（ぱる出版）で解説した不動産投資法の中には、市場が高すぎる現在でも高値掴みをせず買い続けられる不動産投資法が含まれています。

　それは、一般の方が転居等のために賃貸しているファミリータイプ区分所有マンションを投資家としての価格で買って賃貸し、空室後に一般の方に売る投資法です。

　前項で述べた「高値掴みして失敗する典型例」は、投資家から買って投資家に売る投資法です。

　それに対し、この項で書いている「高値掴みをせず買い続けられる不動産投資法」は、投資家としての価格で買ったものを、投資物件としてではなく実需向け不動産として一般の方に売却するものです。

　投資家は収支マイナスの不動産投資を基本的にしませんが、一般の方が自己居住目的で買うならば、家賃収入を得て経費を払いという事業的側面がなくなり、需要がある物件である限りにおいてそれなりの市場価格で売却可能です。

　私は不動産投資を始めた2005年から、賃貸中のファミリータイプの区分所有マンションを収益価格で安く購入し、空室になったら取引事例非核法に基づく比準価格（要するに実需の相場）で高く売るという投資法を実践しています。

　この投資法は私だけが行っている特殊な投資法ではなく、例えば、私がこのまぐまぐメルマガを出し始めた2009年1月以来の業界の友人であり「投資家けーちゃん」として長年メディア活動等も行っている寺尾惠介さんは、私をはるかに上回る規模でこの手法を実践しており、区分所有建物だけで10億円以上のご購入実績があり、最近も購入を続けていらっしゃいます。
　
　寺尾さんが次のページで解説動画等を公開していらっしゃいます。メールアドレス等の登録無しに、直ぐに閲覧・視聴が可能なページです。
https://qrtn.jp/ptyax23
　
　不動産価格が高いこの時期に不動産を買い進めたい方は、是非参考にして下さい。私も実証済みであり、また、市場が大きいので皆様が取り組まれても飽和しないだろうノウハウと言えましょう。

　いつでも不動産を割安に買うのは、どうしたら良いでしょうか。実際寺尾さんは不動産価格が上がった現在でも割安な転売益が出る価格でにファミリータイプ区分建物を買っていらっしゃいます。

　「買い」と「売り」とで市場を分けることで、いつでも不動産を割安に買えます。

　もし分かり難いとかもっと詳しく知りたいとかお感じの方は、寺尾さんの動画等を
https://qrtn.jp/ptyax23
にてご視聴されることをお勧めします。



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石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社　代表社員　石渡　浩（いしわた　ひろし）
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