金利が上がると返済できない資産管理会社の対処法

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第818号　金利が上がると返済できない資産管理会社の対処法
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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■金利上昇と不動産経営

　短期金利・長期金利ともに上昇している中で、不動産購入資金借入の変動金利も上がっています。既に市場連動金利での借入金の支払利息額は高くなっており、短期プライムレート等への反映も時間の問題と思われます。

　1億円の借入残金に対して金利が1%上昇すると、年間利払い額は百万円近く上昇します。不動産賃貸業で規模拡大せずに年間百万円の利益やキャッシュフローをねん出するのは、かなり大変です。
　
　例えば、満室想定年間家賃収入が千万円でも、実際には空室損が生じますので、空室率が低い物件でも、現実には900万円程度の売上になるのが一般的です。そこから運営のための経費を引くのですが、地方や郊外のいわゆる「高積算」のRC造建物は特に経費率が高く、減価償却費を除く販管費が売上の半額以上になることもあります。残った所得に対して法人税等が課税されます。そして、元利金を銀行に返済しなければなりません。

　業界内で「返済比率」という表現がよく使われますが、満室想定賃料に対して50％が元利返済額ですと、前段の数値例ではキャッシュがマイナスに陥ります。40％でトントンという計算です。

　ですから、フルローンや90%ローンで融資を受けて自己資本比率の低い不動産賃貸業では、金利上昇が致命的です。

　まして、空室率が高く経営が上手く行っていない案件は猶更です。では、金利が上がると返済できない資産管理会社はどうすればよいでしょう。

　一つの解決策が、より有能な、また、事業従事時間をより長時間確保できる他の経営者に今後を託し、会社を売却することです。
　　


■実質債務超過の資産管理会社を安価でも手放す売主のメリット

　小規模な不動産賃貸業の資産管理会社、とりわけ債務超過会社や赤字会社は経営者からの借入金で成り立っていることが多いです。すなわち、資産よりも負債が多いその差額や資金不足額捻出元が、経営者からの借入金ということです。

　仮に法人売買価格1円であっても業績の悪い資産管理会社を売却したほうが良いメリットの一つとして、経営者からの借入金の清算、すなわち、経営者の会社に対する貸付金の回収が挙げられます。実質債務超過会社であり売買価格1円のM&Aだとしても、経営者の会社に対する貸付債権は残ります。経営者は売買対象会社からその貸付金を回収することが法的に可能ですし、会社の売買契約条件にて返還義務を売買対象会社のみならず買主に負わせる方法もあります。

　経営されている資産管理会社の業況の悪い方は、貸借対照表、個別注記表や勘定科目内訳明細書に書かれている代表者借入金・役員借入金等の残高を見てみてください。それが返ってくるとなれば、会社を売る意味を見出せるのではないでしょうか。

　もう一つのメリットは、売却を契機に、会社への貸付をしなくて済むことです。買ってみたら予想以上に経費がかかるとか、空室が埋まらないとか、そういうお悩みの経営者さんの中には、資産管理会社の賃貸収益からその経費支払いや返済が十分にできず、不足額を会社に貸しつけている方が多数いらっしゃいます。

　もし会社がそのような状態であれば、より経営手腕の高い投資家に経営を引き継ぐことで、個人資産の減少を食い止めること可能です。特に、多忙なサラリーマンで不動産賃貸業に注力できる時間の少ない方にとっては、損失拡大を防ぐとともに本業に集中できる環境を作ることは、とても重要なことでしょう。

　ですから、そもそもの買値が高過ぎたり買主の融資が付かなかったりして、売るに売れない収益不動産を持っている資産管理会社や、赤字で経営者からの借入金で成り立っている資産管理法人の経営者の方々には、M&Aによる会社の売却をお勧め致します。



■金利が上がると返済できない資産管理会社の対処法

　前述の通り、金利が上がると返済できない資産管理会社の対処法が、M&Aによる当該会社の売却です。

　私が経営する石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社は、M&A支援機関として中小企業庁に登録し、主として買主のアドバイザリー業務とプラットフォーム運営を行っています。買主様のアドバイザーとして報酬を買主様から頂戴するビジネスモデルのため、原則として、売主様と当社とは契約を結ばず、報酬を一切頂戴しません。

　先月より、空室その他経営不振により撤退・売却をお考えの投資家様、法人を売却残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに不動産を売るに売れないとお悩みの方や、赤字補填のために資産管理法人への貸付が増えてお困りの経営者様向けに、不動産M&Aに関するオンライン・コンテンツを提供しております。

　不動産賃貸業目的で所有・経営されている株式会社・合同会社の早期売却にご関心のある方は、私が作った次の特設ページをご覧の上、よろしければ、無料のオンライン・コンテンツをご取得下さい。また、売却額査定をご依頼下さい。

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