退去時に原状回復代金を多く取り利益を出すための要は、6年以上の入居者からもクロス張替え代を得られる賃貸借契約の締結

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第767号　退去時に原状回復代金を多く取り利益を出すための要は、6年以上の入居者からもクロス張替え代を得られる賃貸借契約の締結
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

　
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今年終わり頃には買い場が来ると予想しますが、投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時に不動産購入を控えます。

新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。　

今号は、退去時に原状回復費用を多く取り利益を出すための要は、6年以上の入居者からもクロス張替え代を得られる契約について、説明します。
　


■今月の無料招待ウェブセミナー4/2,9,23,30日各9時実施のテーマ

　私が不動産賃貸業を営む方向けに提供している「オンラインサロン」の会員様向けに、今月の4回の日曜日の午前9時から、ウェブセミナーを無料開催します。

　各回のテーマは次の通りです。

１．「不動産活用事業者の事業再構築補助金活用セミナー-2023年6月申請の今回公募からの変更点を中心に-
・開催日時：4月2日（日）9時から11時前まで　※終了につき会員ページより録画をご視聴下さい※

２．「瀧澤弁護士による不動産売買契約の法務セミナー-賃料滞納賃借人のいる賃貸物件を売買する場合-」
・開催日時：4月9日（日）9時から11時前まで　※録画配信もあり※

３．「西面弁護士による賃貸借契約書における原状回復費用負担特約セミナー-入居後6年以上経っていてもクロス張替え費用を賃借人に負担させるための特約例解説-」
・開催日時：4月23日（日）9時から11時前まで　※録画配信もあり※

４．「瀧澤弁護士のよる建築請負契約の法務セミナー-建※録画配信おあり※築途中の頓挫や建築会社経営破綻への発注建築主の対応-」
・開催日時：4月30日（日）9時から11時前まで　※録画配信もあり※

　「オンラインサロン」のお申し込みページはこちらです。
https://qrtn.jp/p34n75v
上記お申込みページにてお申し込み後、自動返信メールとダウンロードPDFファイルの記載事項に沿ってご登録等頂くと、直ちにサロンにご入会頂けます。

　サロン会員様ページにて録画配信もしますが、サロンという性質上、一方的な講義ではなく、双方向のディスカッションや会員様同士の交流も重視した運営になりますので、十分にご質問等も頂けます。
　


■オンラインサロンの特典

　オンラインサロンは1月から12月までの年間制なので、1-3月実施セミナーの多くは録画視聴が可能ではありますが、早くお入りになられたほうがお得です。

　オンラインサロンは2019年から運営しており、過去3年分の文字及び動画（セミナー収録映像等）コンテンツが貯まっています。

　ご入会特典として、その過去3年間に蓄積されたコンテンツ全てにアクセス頂けるキャンペーンを、事実上昨日朝まで実施しておりました。昨日朝にキャンペーン終了のための受付ページ更新予定だったのですが、担当従業員が急遽有給休暇となり、加えて、週末の告知だったためメールをお読みになられたのが昨日日中になったとおっしゃる読者様から、昨日特典適用のご依頼を受けました。

　そのため、キャンペーン適用期間を本日まで延長することに致しました。以降の延長はございません。それ以降のお申込みですと、過去3年分の文字及び動画（セミナー収録映像等）コンテンツにはアクセスできなくなります。

　私が不動産賃貸業の方々向けに運営している「オンラインサロン」のお申込みは、
https://qrtn.jp/p34n75v
にてお受けしております。



■退去時に原状回復代金を多く取り利益を出すための要は、6年以上の入居者からもクロス張替え代を得られる賃貸借契約の締結

　今年終わり頃には買い場が来ると予想しますが、投資は安く買って高く売るのが大原則なので、私は、景気過熱時に不動産購入を控えます。

　新たに不動産を買わなくても、賃貸ビジネスで売上と利益を上げる方法は色々あり、下手に高値掴みするよりも、安全に儲けられます。

　特に、インフレで費用が上がっている訳ですから、収益も増やす必要があります。

　色々あるなかの一つが、退去時に賃借人さんから得る原状回復代金の売上です。

　今年のオンラインサロン会員ページよりご視聴頂ける西面弁護士のセミナーで詳しく解説されていますが、契約書に明確な定めをすることで、退去時の清掃料、畳表替え代、その他の定額修繕費等の請求は、消費者相手の訴訟でも負けません。

　例えば、退去時の清掃料その他定額原状回復費用を9万円と賃貸借契約時に約定し、職人さんに払う施工原価が6万円ならば、3万円の利益になります。

　たかだか3万円でも年間20戸の退去があれば60万円となります。これは利益でありキャッシュフローでもあるところ、年額60万円を借入による新規不動産投資で得ようとすると、何戸も買う必要があります。

　さらに重要なのが、入居者さんの故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用を超える使用があった場合の修繕費です。

　何も工夫せずにその定めを入れなかったり、国交省ガイドラインにある横軸6年の線グラフの入った契約書をそのまま使ったりすると、クロスやCFの張替え費用は、入居者さんの使い方がどんなに悪くても、ほとんど取れなくなります。

　私は、入居者の責任で張替え等が必要になった場合、6年入居の退去者さんからも修繕費を、前掲の定額原状回復代金とは別途、しっかり得ています。契約書にきちんと定めていますし、そのため、退去者さんに支払い力がなければ賃貸保証会社が代位弁済してくれますし、また、破損の場合には損害保険も使えますので、入居者さんの使い方が悪いほど、退去時の修繕代金の利益が取れる構造です。

　例えば、退去者さんに20万円の修繕費を前掲定額料とは別途お支払い頂く場合、職人さんに支払う原価は15万円程度なので、5万円が利益となる計算です。

　もちろん、退去者さんの責によらない明らかな自然損耗・経年変化は、前掲定額原状回復代金以外は請求できず、貸主・所有者側の負担となります。そこにおいては、賃貸保証会社も損害保険会社・少額短期保険会社も使えません。しかし、退去者さんの責による部分の「リフォームビジネス」で5万円の利益が出ていますので、ある程度そこに吸収させることができます。

　一連の過程で重要な役割を果たす賃貸保証会社と損害保険会社・少額短期保険会社については、今月何回かに分けて記事を書きたいと思います。

　そして、さらに重要でかつ難しい賃貸借契約書の特約については、4月23日（日）午前9時から11時まで、私の顧問弁護士がウェブセミナー形式で、オンライン会員様向けに解説致します。会員ページにて録画配信もしますが、ライブ参加ですと講師の弁護士に直接ご質問も可能ですので、ご関心の高い方は、マイクとカメラが接続されたPCから、4月23日（日）午前9時から11時まで、バーチャル会場に「ご来場」下さい。

　私が不動産賃貸業の方々向けに運営している「オンラインサロン」のお申込みは、
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にてお受けしております。「オンラインサロン」は本日までのご入会がお得です。特典キャンペーン期間の再延長は一切致しませんので、本日是非ご検討下さい。
　


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