資産管理会社の売買価格計算方法

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第816号　資産管理会社の売買価格計算方法
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業にするために有益な情報、特に、不動産賃貸業の売上アップやコストダウンや融資による資金調達に関する情報、また、不動産保有会社を会社ごと売買する「不動産M&A」についての情報を、不定期に配信致します。

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　今号は、昨日23時頃に配信した前号「残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに、売るに売れない収益不動産を上手く売り抜ける方法」の続編です。


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■資産管理会社の売買価格計算方法

　M&Aにおける会社の評価額算定には様々な方法がありますが、資産管理会社においては、時価ベースの純資産額での売買が基本となります。

　例えば、資産が１億円で負債が１億円の資産管理会社、また、資産が１億円で負債が１億円を超える資産管理会社の価値は、基本的にはゼロです。ゼロ円では売買契約が成り立ち難いので、債務超過会社の売買価格は、実務上は1円とか１万円とかで契約されることが多いです。

　しかし、前号で書いた二つの歪みにより、より高額な価値が付く可能性もあります。また、仮に1円であったとしても、債務超過会社を売却する金銭的メリットが、売主にはあります。



■実質債務超過を安価で手放す売主のメリット

　中小規模の不動産賃貸業では、債務超過会社や赤字会社は経営者からの借入金で成り立っていることが多いです。すなわち、資産よりも負債が多いその差額や資金不足額捻出崎が、経営者からの借入金ということです。

　仮に法人売買価格1円であっても業績の悪い資産管理会社を売却したほうが良いメリットの一つとして、経営者からの借入金の清算、すなわち、経営者の会社に対する貸付金の回収が挙げられます。実質債務超過会社であり売買価格1円のM&Aだとしても、経営者の会社に対する貸付債権は残ります。経営者は売買対象会社からその貸付金を回収することが法的に可能ですし、会社の売買契約条件にて返還義務を買主に負わせる方法もあります。

　経営されている資産管理会社の業況の悪い方は、貸借対照表、個別注記表や勘定科目内訳明細書に書かれている代表者借入金・役員借入金等の残高を見てみてください。それが返ってくるとなれば、会社を売る意味を見出せるのではないでしょうか。

　もう一つのメリットは、売却を契機に、会社への貸付をしなくて済むことです。買ってみたら予想以上に経費がかかるとか、空室が埋まらないとか、そういうお悩みの経営者さんの中には、資産管理会社の賃貸収益からその経費支払いや返済が十分にできず、不足額を会社に貸しつけている方が多数いらっしゃいます。

　もし会社がそのような状態であれば、より経営手腕の高い投資家に経営を引き継ぐことで、個人資産の減少を食い止めること可能です。特に、多忙なサラリーマンで不動産賃貸業に注力できる時間の少ない方にとっては、損失拡大を防ぐとともに本業に集中できる環境を作ることは、とても重要なことでしょう。

　ですから、そもそもの買値が高過ぎたり買主の融資が付かなかったりして、売るに売れない収益不動産を持っている資産管理会社や、赤字で経営者からの借入金で成り立っている資産管理法人の経営者の方々には、M&Aによる会社の売却をお勧め致します。



■残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに不動産を売るに売れないとお悩みの方や、赤字補填のために資産管理法人への貸付が増えてお困りの経営者様向けに、オンライン・コンテンツ無料提供

　私が経営する石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社は、M&A支援機関として中小企業庁に登録し、主として買主のアドバイザリー業務とプラットフォーム運営を行っています。買主様のアドバイザーとして報酬を買主様から頂戴するビジネスモデルのため、原則として、売主様と当社とは契約を結ばず、報酬を一切頂戴しません。

　この度、残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに不動産を売るに売れないとお悩みの方や、赤字補填のために資産管理法人への貸付が増えてお困りの経営者様向けに、不動産M&Aに関するオンライン・コンテンツを提供することに致しました。

　不動産賃貸業目的で所有・経営されている株式会社・合同会社の早期売却にご関心のある方は、私が作った次の特設ページをご覧の上、よろしければ、無料のオンライン・コンテンツをご取得下さい。また、売却額査定をご依頼下さい。

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