残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに、売るに売れない収益不動産を上手く売り抜ける方法

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第815号　残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに、売るに売れない収益不動産を上手く売り抜ける方法
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■残債が多過ぎて/買主の融資が付かずに、売るに売れない収益不動産を上手く売り抜ける方法

　景気過熱下で所有不動産の売却を進めてこられた方が多いかと思います。未だ売れていない方の中には、買値や購入時の借入額が高過ぎた結果、残債以上で売れない、また、買付申込が入っても買主の融資がそこまで付かない、というご状況の方がいらっしゃることでしょう。

　金利上昇傾向の中、今の利回り水準よりもさらに市場利回りが低くなることは考えにくく、インフレが物凄く進んで家賃が上がらない限り、今の相場よりも高く売ることは難しいことでしょう。この状況下、残債が多過ぎて売るに売れない収益不動産を売り抜ける方法はないものでしょうか。

　相場より高い値段で収益不動産を買う投資家はあまりいません。しかし、歪みを利用することで、そのような投資案件を売却する方法があります。それは、その不動産を所有している株式会社や合同会社自体を売ることです。私はここに、二つの歪みがあると考えています。

　第一は、収益不動産の市場価格が上がり過ぎた結果融資を受けて中古物件を買うのが大変になっている現況において、既に融資を受けている法人に価値を見出す投資家がいることです。新たに融資を引くことは難しくても、既に長期の融資を受けている法人においては、出資者が変わっても融資は継続しますから、法人の買主は、高額な不動産代金の資金調達を省略して、その不動産を所有する法人の取得が可能となるためです。また、いわゆるサラリーマン投資家さんの不動産購入資金の調達が概して難しくなっているためです。

　このような融資環境によって、実質債務超過の資産管理会社に買い手が付く可能性があります。

　第二は、買主が中古不動産を所有する法人を手にすることで、余計なリスクやコストをかけずに直ぐに賃貸収益を得られることです。法人買収では出資者が変わるだけですから、不動産の所有権移転は生じ得ず、登録免許税も不動産取得税もかかりません。そして、ここ数年の新築投資リスクの顕在化により、既に建っていて直ぐに賃貸収益の上がる物件の安全性が、改めて注目されています。

　ゆえに、残債が多過ぎて売るに売れない収益不動産であっても、その不動産を所有している株式会社・合同会社ごと売るならば、持ち出しによる金融機関への返済をせずとも、投資を終了できる可能性が高まると言えましょう。

　「上手く売り抜ける」と言うと買主様を害するかのような表現に聞こえるかもしれませんが、上述の歪みにより、実質債務超過の資産管理会社を買いたいと投資家が考えるのは、不合理ではありません。



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　私が経営する石渡ファイナンシャルプランニング事務所合同会社は、M&A支援機関として中小企業庁に登録し、主として買主のアドバイザリー業務とプラットフォーム運営を行っています。買主様のアドバイザーとして報酬を買主様から頂戴するビジネスモデルのため、原則として、売主様と当社とは契約を結ばず、報酬を一切頂戴しません。

　この度、残債が多過ぎて不動産を売るに売れない/買主の融資が付かずに不動産を売るに売れないとお悩みの方向けに、オンライン・コンテンツを提供することに致しました。

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